Один миллион девятьсот тридцать восемь тысяч) рублей

↑

▷ Содержание

⇐ ПредыдущаяСтр 25 из 28Следующая ⇒

Норма прибыли инвестора

Ставку дисконта еще называют требуемой нормой прибыли на вложенный капитал. Наиболее распространенным способом определения ставки дисконтирования является метод кумулятивного построения. В этом случае при построении ставки дисконтирования величины рисков складываются:

d = Rf + Rн + Rл, где

d – ставка дисконтирования;

Rf – безрисковая ставка;

Rн – риск, связанный с вложением в недвижимость;

Rл – риск низкой ликвидности;

Безрисковая ставка:

В качестве безрисковой ставки в настоящем отчете выбрана долгосрочная ставка дохода по государственным ГКО-ОФЗ на дату оценки.

Таким образом, учитывая сроки и размер инвестиций, принимаем безрисковую составляющую ставки капитализации, равную 7,1357%(http://rusbonds.ru/tyield.asp?tool=18936&yt=2#graph)

Ставка за риск, связанный с вложением в недвижимость:

Вложения в объект недвижимости учитывает более высокую степень риска, зависящую от особенностей оцениваемого вида недвижимости.

Ставка за дополнительный риск может быть принята в размере страховых отчислений в страховых компаниях высшей категории надежности. По данным РАИН (региональное агентство инвестиций и недвижимости) сумма страховых отчислений для объектов недвижимости составляет 0,7% - 2,0%. Так как в расчетах должен быть учтен весь спектр страхуемых рисков, величину ставки за дополнительный риск вложения в недвижимость определена на высшем уровне.

Ставка за дополнительный риск составляет: 2%.

Компенсация за низкую ликвидность:

Ликвидность показывает, насколько быстро недвижимость может быть превращена в наличные деньги. Эта корректировка учитывает длительность нахождения объекта в реестре предлагаемых в продажу, или время по поиску нового арендатора в случае несостоятельности, или отказа настоящего арендатора от своих обязательств.

Для объектов недвижимости срок экспозиции на рынке может составлять от нескольких месяцев до нескольких лет, в зависимости от функционального назначения объекта, его технического состояния, местоположения.

Для расчета риска низкой ликвидности воспользуемся методикой дисконтирования:

, где

Rл – риск низкой ликвидности, %

Rf – безрисковая ставка, %

n – время экспозиции объекта на рынке недвижимости (срок экспозиции для квартир составляет от 2 до 6 месяцев, принимаем среднее значение диапазона – 4 месяца).

Тогда компенсация за низкую ликвидность для объекта оценки равна:

Rл = 1 – 1/(1 + 0,071357)^4/12 = 0,0227(%)

Соответственно, ставка дисконтирования для целей настоящего отчета равна (d):

Таблица №20

Безрисковая ставка

7,14%

Компенсация за риск инвестирования в недвижимость

2,00%

Компенсация за низкую ликвидность

2,27%

Ставка дисконтирования, округленно

11,41%

Соответственно, норма прибыли инвестора принимается равной 11,41%.

Норма прибыли кредитора

Для определения процентной ставки, отражающей норму доходности кредитора, предоставляющего заемные средства, оценщиком использована информация о величине средневзвешенной процентной ставки по кредитам, предоставленными банками РФ на срок от полугода до года. Процент по ипотечным кредитам составляет сейчас 13,8-14,2%. Средняя ставка по кредитам, предоставленным населению на срок от полугода до года составляет 14% годовых.

Трын – срок экспозиции, обычный для аналогичных объектов на которые не наложен императив обязательной «быстрой» продажи. По данным лаборатории прогнозирования и анализа рынка ООО «АПН ПТДН» за 2008-2009 гг. срок экспозиции аналогичных объектов составляет в среднем 6 мес.

Тликв – срок экспозиции, меньший чем обычный срок экспозиции для аналогичных объектов, но обязательный для отчуждения объекта оценки (срок экспозиции для продажи по ликвидационной стоимости). Срок экспозиции, обязательный для отчуждения, составляет по нормативным документам (ФЗ «Об исполнительном производстве» № 119 ФЗ от 21.07.1997 г.) – 2 месяца.

Таким образом, время на которое привлекаются заемные средства равно:Т = 6 мес. – 2 мес. = 4 мес.

Рассчитаем ликвидационную стоимость объекта оценки:

ЛС = 1 938 000× (1 – (0,11413× 1/3)) / (1 + (0,14× 1/3)) = 1 781 188 рублей

Таким образом, ликвидационная стоимость объекта оценки: помещения, назначение: жилое, общая площадь 53,2 кв.м., этаж 3, кадастровый номер 59:18:0020401:5908, адрес (местонахождение) объекта: Пермский край, п. Полазна, б-р Оптимистов, д. 6, кв. 40, определенная на дату оценки 15.03.2018,округленносоставляет:

1 781 000 (Один миллион семьсот восемьдесят одна тысяча) рублей

12. ОЦЕНОЧНОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Проведенные анализ и расчеты позволяют сделать следующие выводы:

Рыночная стоимость объекта оценки:помещения, назначение: жилое, общая площадь 53,2 кв.м., этаж 3, кадастровый номер 59:18:0020401:5908, адрес (местонахождение) объекта: Пермский край, п. Полазна, б-р Оптимистов, д. 6, кв. 40, определенная на дату оценки 15.03.2018,округленно составляет:

Ликвидационная стоимость объекта оценки:помещения, назначение: жилое, общая площадь 53,2 кв.м., этаж 3, кадастровый номер 59:18:0020401:5908, адрес (местонахождение) объекта: Пермский край, п. Полазна, б-р Оптимистов, д. 6, кв. 40, определенная на дату оценки 15.03.2018, округленносоставляет:

Познавательные статьи:



Техника прыжка в длину с разбега

Организация работы процедурного кабинета

Области применения синхронных машин

Оптимизация по Винеру и Калману