Описание применения сравнительного подхода к оценке
Содержание книги
- Уважаемый Виталий Геннадьевич!
- Один миллион семьсот восемьдесят одна тысяча) рублей
- Состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии)
- Допущения, на которых должна основываться оценка
- Информация о стандартах и правилах оценочной деятельности, используемых при проведении оценки объектов оценки
- Сведения о заказчике оценки и об оценщике
- Сведения о юридическом лице, с которым оценщик заключил трудовой договор
- Сведения о привлекаемых к проведению оценки специалистах и организациях
- Дата проведения осмотра объекта оценки
- Количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки
- Характеристика жилого дома и квартиры
- Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки
- Информация о социально-экономических факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки (Пермский край)
- Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости с приведением интервалов значений этих факторов
- Информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении рыночной стоимости отъектов оценки
- Основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта
- Основные выводы относительно рынка недвижимости
- Расчеты и пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках доходного подхода
- Описание применения сравнительного подхода к оценке
- Оценка поправок по элементам и расчет скорректированной стоимости
- Обоснование проведения корректировок
- Определение стоимости объекта оценки сравнительным подходом
- Определение стоимости объекта оценки сравнительным подходом
- Один миллион девятьсот тридцать восемь тысяч) рублей
- Один миллион девятьсот тридцать восемь тысяч) рублей
- Один миллион семьсот восемьдесят одна тысяча) рублей
- Приложения к отчету об оценке. Фотографии. Копии документов, используемых оценщком и устанавливающих количественные характеристики объекта оценки. Копии электронных листов объектов-аналогов (в рамках сравнительного подхода)
- Динамика максимальной процентной ставки
9.2.3.1. ОПИСАНИЕ ПРИМЕНЕНИЯ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА К ОЦЕНКЕ
Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами–аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. (Глава 3, ст. 14 ФСО-1).
Сравнительный, или рыночный подход – это принцип определения стоимости, заключающийся в анализе цен недавно произведенных сделок и цен предложения объектов, аналогичных оцениваемому объекту. При этом исходят из правила замещения, согласно которому рациональный инвестор не заплатит за данный объект больше, чем стоимость доступного к покупке аналогичного объекта, обладающего такой же полезностью, что и данный объект. Поэтому цены, заплаченные за аналогичные объекты, служат исходной информацией для расчета стоимости данного объекта. На сравнительном подходе основаны методы сравнения продаж, выделения и распределения.
9.2.3.2. ОБОСНОВАНИЕ ВЫБОРА ПРИМЕНЕННЫХ ОЦЕНЩИКОМ МЕТОДОВ ОЦЕНКИ В РАМКАХ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА
Оценщик не выявил факторов, препятствующих определению рыночной стоимости объекта оценки при использовании сравнительного подхода. В рамках сравнительного подхода используется метод прямого сравнения продаж (цен предложений).
9.2.3.3 РАСЧЕТЫ И ПОЯСНЕНИЯ К РАСЧЕТАМ, ОБЕСПЕЧИВАЮЩИЕ ПРОВЕРЯЕМОСТЬ ВЫВОДОВ И РЕЗУЛЬТАТОВ, УКАЗАННЫХ ИЛИ ПОЛУЧЕННЫХ ОЦЕНЩИКОМ В РАМКАХ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА
При применении этого подхода стоимость объекта оценки определяется по сравнению с ценой продажи аналогичных объектов. Основой применения данного метода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов.
В качестве сравниваемых объектов приняты аналогичные по назначению и расположению жилые квартиры.
Сравнение и сопоставление оцениваемого объекта с объектами аналогами производятся по двум компонентам:
-единицам сравнения;
-элементам сравнения.
Базой для проведения сравнения принята цена 1м2 жилой площади помещения объекта, поскольку в средствах массовой информации при продаже жилых квартир основным критерием является жилая площадь помещения. Сведения о площади вспомогательных помещений носят информативный характер.
После определения элементов сравнения по ним применяются корректировки для нахождения рыночной стоимости оцениваемого объекта. Для измерения корректировок применяют количественные и качественные методики. К количественным методикам относятся: анализ парного набора данных, статистический анализ, графический анализ и др.
|
