Богатейте за счет скидок. Недвижимость как партнер. Распродавайте скрытые активы

↑

⇐ ПредыдущаяСтр 53 из 58Следующая ⇒

Богатейте за счет скидок

Когда вы рассматриваете варианты покупки недвижимости,

необходимо учитывать два важнейших вопроса: какой долг висит

на этой недвижимости и кто заимодавец? В большинстве случаев

держателями ипотеки являются банки, которые редко проявляют

гибкость и соглашаются на творческие решения вопросов. Но бы-

вает, что ссуда под залог дома выдана частным лицом. И тут вам

все карты в руки!

Частный держатель ипотеки — это обычно прежний

владелец дома, который при продаже своей выкупленной доли

согласился принять вексель, чаше всего под ссудный процент

ниже рыночного. Некоторые такие держатели векселей

соглашаются обналичить вексель со скидкой. Им лучше получить

пусть не все, но сразу, чем дожидаться выплаты долга годами.

Стратегия здесь заключается в том, чтобы со скидкой выку-

пить вексель у частного держателя, предварительно договорившись

с кем-то еще о новом займе под залог недвижимости. Пример: дом

стоит 100 000 долларов. Долг по старой закладной составляет

20 000 долларов, долг по новому векселю — 60 000. Продавец

хочет за выкупленную долю 20 000 долларов наличными.

                                                                                                 132

Вы связываетесь с держателем младшей ипотеки и договариваетесь,

что он уступит вексель на 60 000 долларов за 40000 долларов наличными.

Вы подзываете договор, закладываете выкупленные 80%

собственности на сумму 80 000 долларов, расплачиваетесь со

старым долгом, составляющим 20 000 долларов, выплачиваете

40 000 долларов за вексель на 60 000 и оставшиеся 20 000

отдаете продавцу. Кончается дело тем, что вы приобретаете дом

стоимостью 100 000 долларов, имея 80 000 долга по новой

закладной. Все остаются довольны и вы выигрываете 20 000

долларов.

Вариант этой техники — найти недвижимость с большой

выкупленной долей и заложить ее частному инвестору. Предположим,

вы нашли дом стоимостью в 100 000 долларов, где невыпла-

ченного долга осталось 40 000. Продавец говорит, что в случае

немедленной покупки снизит цену до 80 000. Это означает, что

вам нужно внести 40 000 наличными. Вы выписываете вексель

на номинальную сумму 60 000 долларов, обязуясь выплачивать

10% годовых, и продаете этот вексель частному инвестору за 40

000 наличными. При ежегодных выплатах в 6000 долларов

получается, 1гю вексель приносит инвестору 15% годовых — и

это не считая 20 000, сэкономленных уже при покупке векселя.

Продавец получает свои 40 000, а вы недвижимость, за которую

не внесли ни цента собственных средств.

В выигрыше все трое. 

НЕДВИЖИМОСТЬ КАК ПАРТНЕР

«Безналичный» прием № 9:

Опытные покупатели умеют находить различные вспомогательные

активы, привязанные к недвижимости, которые можно продать, чтобы

собрать средства для покупки самой недвижимости. Вариантов здесь

бесконечно много — от сантехники до частей самого земельного

участка.

Распродажа движимого имущества. Одному творческому

инвестору не хватало 30 000 долларов для наличного взноса при

покупке многоквартирного дома. Осматривая дом, он заметил, что

сдаваемые внаем номера обставлены антикварной мебелью. Он

уговорил торговца антиквариатом ссудить ему деньги. После совершения

покупки мебель была вывезена к антиквару в порядке расчета за ссуду,

другой инвестор купил дом вместе с бакалейным магазином, который был

основным арендатором. Он обнаружил, что все приобретенное в

рассрочку торговое имущество — кассовые аппараты,

холодильники и т.д. — полностью выкуплено. Он договорился с

лизинговой компанией купить это имущество и снова сдать в аренду

магазину. Полученные деньги были использованы для покупки здания.

Распродажа других активов. Один творческий инвестор из

Флориды испытывал нехватку 5000 долларов для покупки

участка земли под Орландо. Прогуливаясь однажды по участку и

размышляя, где взять недостающие средства, он заметил уголок,

заросший прекрасными папоротниками вроде тех, что продаются в

цветочных магазинах. Поскольку проблему зачастую решает

творческий подход, он сложил два и два, и договорился о

продаже этих папоротников на недостающую сумму. Сегодня на

купленном им участке открыт чудесный парк стоимостью во

многие миллионы долларов — и все благодаря зарослям

папоротника и творческому уму.

Продажа части недвижимости. В некоторых случаях не-

движимость устроена так, что часть ее — какие-то отдельные

строения, например — можно отделить и продать, чтобы

собрать необходимые для покупки всей собственности деньги.

Один инвестор в Уэст-Бенде, штат Висконсин, решил купить

привлекательный участок с односемейным домом стоимостью в

99 000 долларов. Поскольку ему нужно было внести значительную

сумму наличными, он проанализировал составляющие участка, и

выделил два строения по обе стороны дома в отдельные лоты. Ко

времени заключения сделки он нашел покупателей на оба лота —

один за 15 000 долларов, а второй за 10 000, и эта сумма

составила львиную долю наличного взноса. Многосторонняя

сделка была осуществлена одновременно.

Познавательные статьи:



Организация работы процедурного кабинета

Статус республик в составе РФ

Понятие финансов, их функции и особенности

Сущность демографической политии