Одноминутный обзор системы торговли

↑

⇐ ПредыдущаяСтр 54 из 58Следующая ⇒

ЧАСТНЫЕ ЛИЦА КАК ПАРТНЕРЫ-

«Безналичный» прием № 10:

Если у вас чего-то нет, у кого-нибудь это есть

Позаимствуйте у партнера финансовый отчет. Если сдел-

ка требует помощи партнеров, успешные инвесторы привлекают

всю силу своей команды и выходят на рынок недвижимости с боль-

шей уверенностью в себе. Например, один творческий покупатель

в Альбукерке, опираясь на послужившие своего рода поручитель-

ством финансовые декларации своих партнеров (оба миллионеры

— неплохая компания для видавшего виды продавца), уговорил

продавца уменьшить наличный взнос на 20% и согласиться

принять вексель.

Позаимствуйте у партнера деньги для наличного взноса.

Партнера по инвестициям часто удается уговорить дать вам взай-

мы деньги на весь наличный взнос или какую-то его часть. При

необходимости заем можно обезопасить официальной довереннос-

тью. Но в любом случае покупателю, испытывающему недоста-

ток в наличных деньгах, если есть возможность, лучше избегать

ситуации, когда партнер становится формальным владельцем не-

движимости.

                                                  134

Иные комбинации. Часто партнер может предложить вам

что-то помимо собственно денег. Один флоридский инвестор

уговорил партнера помочь ему купить мотель. Чтобы взять

ссуду на 20 000 долларов, необходимых для сделки, партнер внес

в качестве залога свой пакет акций.

Ваши деньги — мои опыт и время. Это наиболее распрост-

раненная форма сотрудничества между партнерами — в обмен

на деньги, нужные вам для покупки недвижимости, партнер

получает долю собственности.

Один начинающий инвестор в Атланте, имея в кармане

лишь 100 долларов взятых в долг денег, сумел купить свой

первый дом, использовав 2000 долларов своего партнера. В

Лос-Анджелесе инвестор привлек сразу нескольких партнеров,

чтобы собрать необходимую сумму наличными (148 000

долларов) для покупки 72-квартирного дома. Каково бы ни было

количество привлекаемых партнеров, принципы остаются те же

самые. 

ПОКУПАТЕЛИ КАК ПАРТНЕРЫ 

«Безналичный» прием №11: 

Переуступайте

Когда вы заявляете о своем желании купить недвижимость

по какой-то цене в течение такого-то срока, вы подписываете

официальный документ, называемый «Предварительный договор

о покупке». В сущности, «Предварительный договор о

покупке» — это краткосрочный опцион. Это юридическое

соглашение обязывает продавца продать вам недвижимость в

течение указанного срока, представим, например, что вы

предлагаете купить дом стоимостью 100 000 долларов в течение

60 дней. По сути, за вами остается право купить недвижимость

по указанной цене в течение указанного срока. Но что если кто-то

В ТЕЧЕНИЕ этого срока, пока вы еще не стали собственником

дома, обращается К ВАМ с предложением купить этот дом у вас

за 110 000 долларов? Можно ли переписать контракт на нового

покупателя и положить в карман лишние 10 000? Можно. Новый

покупатель покупает дом вместо вас. Чтобы укрепить

юридическую законность своей позиции, после своего имени в

договоре добавляйте слова: и/или правопреемник. Это дает вам

право купить недвижимость и/или переписать контракт на

кого-то еще. (За деталями обратитесь к адвокату.)

Один творческий инвестор по имени Джон начал скупать

недвижимость, хозяева которой не справлялись с выплатами по

закладной и ввиду срочности шли на большие уступки, и тут же

переуступал право покупки другим.

                                                         135

Вот типичная сделка такого рода: дом стоимостью 80 000 долларов покупался за 60 000 с очень небольшим взносом наличными.

Затем Джон тут же давал в газеты объявление о перепродаже дома

за 80 000 долларов с наличным взносом 900 долларов. Это заманчивое предложение привлекало многих. Прибыль Джон получал в форме

платежей по разнице между вторым залогом и первым. Казалось бы,

сумма небольшая, но следует иметь в виду, что Джон таким образом

перепродавал четыре-пять домов в МЕСЯЦ! В последний раз,

когда мы общались с ним, он уже переуступил так 800 домов,

получая доход в десятки тысяч долларов в месяц по скопившимся

у него закладным, исчисляемым миллионами.

Один инвестор отправился с супругой на знаменитый лыжный

курорт в штате Колорадо. Чтобы подзаработать на этот отдых, он

несколько часов рылся в списках продаваемой недвижимости и

нашел то, что мы называем «самым худшим домом в самом хоро-

шем районе». Он оценивался в 1 250 000 долларов, в то время

как дома по соседству стоили от 2 до 5 миллионов. Инвестор

предложил 800 000 долларов наличными. Продавец выторговал

900 000, и обе стороны подписали предварительный договор на

90 дней. В течение этих 90 дней инвестор нашел покупателя,

предложившего 1 150 000 долларов — на 250 000 долларов

больше, чем оговоренная им самим цена покупки.

Поскольку он включил в договор упоминание о «правопреемни-

ке, ему удалось переписать договор на нового покупателя,

заработав, таким образом, более 200 000 долларов наличными

за 3 месяца — даже не став владельцем недвижимости. Таковы

преимущества техники переуступки.

ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЙ ПРИРАБОТОК С

ОПЛАТОЙ 120 ДОЛЛАРОВ В ЧАС

Покупка недвижимости — это игра с числами. Вам может

потребоваться перебрать 200 предложений, чтобы найти 20,

обещающих прибыль. Из них лишь 10 могут быть достойными

осмотра на месте, и, в свою очередь, только два окажутся

стоящими составления предварительного договора. Потом вам

придется написать десяток вариантов договора, прежде чем

продавец согласится с вашими условиями. Не опускайте рук.

Думайте о возможной отдаче за те часы, которые вы тратите на

эту работу. Предположим, вы тратите 100 часов на поиски и

переговоры, после чего покупаете отличную недвижимость,

приносящую вам 10 000 долларов чистой прибыли. Это все

равно, что зарабатывать 100 долларов в час. Вы пожертвовали бы частью свободного времени, если бы знали, что каждый час принесет вам 100 долларов?

Разумеется!                                        136

Но эти цифры можно сделать еще привлекательнее. Предста-

вим, что вы тратите еще 50 часов, в поте лица делая уборку и

косметический ремонт. Это может повысить стоимость вашей

недвижимости еще на 10 000 долларов. Получается, что ваши

усилия приносят вам 200 долларов в час.

Теперь представим, что вы тратите на поддержание порядка в

этом доме по два часа в неделю — примерно 100 часов за год, и

через год он дорожает на 10 000. Опять 100 долларов в час.

Если все просуммировать, вы тратите 250 часов на

отыскание дома, его покупку, ремонт и уход за ним. И это приносит

вам итоговую прибыль 30 000 долларов. На целый год этот дом

превращается в печатный станок, приносящий вам в среднем

320 долларов за каждый вложенный час работы.

А если у вас два таких дома? Три? И все это можно сделать,

почти не выходя из дома!

Вот почему мы говорим: «Не ждите, чтобы купить. Покупайте

и ждите».

Познавательные статьи:



Техника прыжка в длину с разбега

Тактические действия в защите

История Олимпийских игр

История развития права интеллектуальной собственности