Техническое обслуживание зданий

↑

▷ Содержание

⇐ ПредыдущаяСтр 7 из 21Следующая ⇒

5.1 Общие положения

5.1.1 В процессе эксплуатации зданий техническое состояние инженерных систем должно соответствовать требованиям СНБ 1.04.01, настоящего технического кодекса и других действующих ТНПА.

5.1.2 Изменения в инженерных системах здания должны производиться только после получения соответствующего разрешения по разработанной проектной документации, утвержденной в установленном порядке, с последующим внесением изменений в исполнительную и эксплуатационную документацию.

5.1.3 В случаях необходимости плановых отключений внутренних инженерных систем для ремонта, испытаний, промывки и т. д. эксплуатационная организация должна не позднее чем за двое суток оповестить об этом собственников, пользователей и арендаторов помещений с указанием причин
и сроков отключения, а также подрядную организацию, выполняющую работы.

5.1.4 Ежегодно должны осуществляться мероприятия, связанные с подготовкой к эксплуатации
в осенне-зимний период внутренних систем теплоснабжения в соответствии с «Правилами подготовки и проведения осенне-зимнего периода энергоснабжающими организациями и потребителями тепловой энергии в Республике Беларусь» [1].

Проверка надежности систем теплоснабжения потребителей тепловой энергии должна производиться в соответствии с [1] не позднее 15 октября текущего года с оформлением акта готовности по форме приложения 4 [1].

На основании акта проверки готовности к работе в осеннее-зимний период потребителю тепловой энергии выдается паспорт по форме приложения 5 [1], который подлежит регистрации в органе Государственного энергетического надзора.

5.2 Отопление

5.2.1 Система отопления зданий должна эксплуатироваться с соблюдением следующих требований:

— контрольно-измерительные приборы, регулирующая и запорная арматура должны быть в исправном состоянии;

— тепловая изоляция трубопроводов в неотапливаемых помещениях должна быть не поврежденной.

5.2.2 Тепловые пункты должны обеспечивать необходимые расходы теплоносителя и установленный режим работы систем отопления и горячего водоснабжения.

5.2.3 Помещения тепловых пунктов должны иметь:

— освещение и параметры температурно-влажностного режима эксплуатации согласно проектной документации;

— исправную переговорную связь с объединенной диспетчерской системой или городской телефон;

— приямки, закрытые сверху решетками для обеспечения безопасной эксплуатации;

— приточно-вытяжную вентиляцию в исправном техническом состоянии (при ее наличии).

5.2.4 Тепловые пункты должны быть обеспечены схемами систем теплоснабжения (от ЦТП или магистральных сетей) и правилами по их использованию при испытаниях, наполнении, подпитке и спуске воды из систем отопления, а также исправной диспетчерской связью.

5.2.5 Тепловые пункты должны быть защищены от несанкционированного доступа посторонних лиц.

5.2.6 Системы теплоснабжения и тепловые пункты должны обслуживаться аттестованным в установленном порядке персоналом.

5.2.7 Обслуживающий персонал должен осуществлять контроль за работой систем отопления в течение отопительного сезона с занесением данных в журнал теплового узла, своевременно устранять неисправности и причины, вызывающие недогрев или перерасход тепловой энергии. Обнаруженные неисправности должны регистрироваться в сменном журнале с последующей отметкой даты их устранения, вида выполненных работ и фамилий работников, проводивших ремонт.

5.3 Горячее водоснабжение

5.3.1 Система горячего водоснабжения должна эксплуатироваться с соблюдением следующих требований:

— трубопроводы и их соединения, стояки, подводки к арматуре должны быть герметичны и не иметь утечек;

— водоразборная арматура, пожарные краны, запорно-регулирующая арматура оборудования и трубопроводов должны быть технически исправны;

— температура и качество воды, подаваемой потребителям, должны соответствовать проектным параметрам;

— уровень шума от работы системы горячего водоснабжения не должен превышать установленного санитарными нормами и правилами.

5.3.2 Для уменьшения уровня шума от работы системы горячего водоснабжения необходимо:

— устранять причины шумообразования (производить балансировку насосов, двигателей, закреп­лять клапаны и прокладки в арматуре и т. д.);

— выполнять звукоизоляцию и виброизоляцию трубопроводов, насосных агрегатов, арматуры
(путем установки прокладок, гибких вставок, амортизаторов) и помещений, в которых они установлены.

5.3.3Теплообменники горячего водоснабжения в индивидуальном тепловом пункте должны быть укомплектованы контрольно-измерительными приборами и обязательно оборудованы регуляторами температуры для предотвращения повышения температуры подогреваемой воды.

Действие автоматических регуляторов температуры и давления следует проверять не реже 1 раза в месяц (в случае частого попадания в регуляторы посторонних предметов необходимо установить на подводящих трубопроводах фильтры).

5.4 Холодное водоснабжение

5.4.1 Система холодного водоснабжения в процессе эксплуатации должна обеспечивать бесперебойную подачу воды к санитарно-техническим приборам, водоразборной арматуре, технологическому оборудованию, пожарным кранам. Качество воды должно соответствовать требованиям санитарных норм и правил.

5.4.2 Система холодного водоснабжения при эксплуатации не должна создавать сверхнормативных шумов и вибрации.

5.4.3 Трубопроводы системы холодного водоснабжения и их соединения должны быть герметичны, защищены от конденсационной влаги и не иметь коррозии.

5.4.4 Помещение водомерного узла здания должно иметь освещение, параметры температурно-влажностного режима и приточно-вытяжную вентиляцию согласно проектной документации, поддерживаться в чистоте и быть доступным для осмотра и снятия показания водомера.

5.4.5 Запрещается вход в помещение водомерного узла посторонних лиц.

5.5 Канализация

5.5.1 Система канализации должна эксплуатироваться с соблюдением следующих требований:

— трубопроводы и их соединения должны быть герметичны;

— гидравлические затворы санитарных приборов не должны иметь дефектов;

— санитарные приборы, ревизии, прочистки и трапы, арматура должны быть технически исправны.

5.5.2 Не допускается эксплуатация систем канализации зданий в случаях:

— отсутствия или установленных негерметичных крышек ревизий и прочисток;

— отсутствия или неисправности вентиляции канализационной сети;

— ослаблений уплотнения стыков (раструбов) труб;

— наличия пробоин и трещин в трубопроводах и гидравлических затворах (сифонах);

— образование контруклонов трубопроводов;

— просадки канализационных трубопроводов и выпусков в дворовую канализационную сеть;

— образования конденсата на поверхности трубопроводов канализации;

— обмерзания оголовков канализационных вытяжек.

5.6 Газоснабжение

5.6.1 Техническая эксплуатация систем газоснабжения зданий должна осуществляться эксплуатационными специализированными организациями газового хозяйства в соответствии с Правилами технической безопасности в области газоснабжения Республики Беларусь с соблюдением следующих требований:

— технические коридоры, подвалы зданий и другие помещения, где проложены газопроводы, должны быть доступны для обслуживания персоналом круглосуточно и защищены от несанкционированного доступа посторонних лиц;

— устройство систем газоснабжения, установка дополнительных и переустановка имеющихся газовых приборов, ремонт дымоходов от газового оборудования должны производиться только специализированными организациями в установленном порядке с разрешения органов надзора газового хозяйства.

5.6.2 Эксплуатация систем газоснабжения зданий, осуществляемая эксплуатационными организациями, включает:

— осмотры технического состояния внутридомовых систем газоснабжения и принятие мер по устранению выявленных неисправностей;

— содержание в технически исправном состоянии вентиляционных каналов и дымоходов от газового оборудования, обеспечение их герметичности и наличия тяги;

— содержание в технически исправном состоянии помещений, где установлено газовое оборудование;

— обеспечение надежной герметизации газовых вводов здания;

— проведение в зимнее время года осмотров дымоходов (не реже 1 раза в месяц) на отсутствие увлажнения и обмерзания с целью предотвращения закупорки устьев дымоходов;

— проверку систем электроснабжения в подвалах и других помещениях, где имеются газопроводы и оборудование, работающее на газе, на соответствие нормативным требованиям;

— проведение предприятием газового хозяйства ежегодных ревизий систем газоснабжения и газовых приборов;

— контроль за соблюдением пользователями газовых приборов правил их эксплуатации.

5.6.3 Техническое обслуживание систем газоснабжения зданий специализированными организациями газового хозяйства осуществляется в соответствии с нормативными документами концерна «Белтопгаз».

5.6.4 После каждого ремонта дымоходы и вентиляционные каналы должны проверяться и прочищаться независимо от срока предыдущей их проверки.

5.7 Электроснабжение

5.7.1 Электроустановки зданий в процессе эксплуатации должны соответствовать требованиям проектной документации, ГОСТ 30331.1 и «Правилам устройства электроустановок».

5.7.2 Электрооборудование зданий, средства автоматизации, элементы молниезащиты, противопожарные устройства, внутридомовые электросети и иные устройства должны эксплуатироваться в соответствии с «Правилами технической эксплуатации электроустановок потребителем» и соответствующими инструкциями и обеспечивать:

— безаварийную работу силовых и осветительных установок и средств автоматизации;

— запроектированные значения освещенности вспомогательных помещений здания;

— бесперебойную работу систем автоматического управления электрооборудования (насосов, освещения подъездов и лестничных клеток и т. п.).

5.7.3 Эксплуатация помещений электрощитовой и вводно-распределительных устройств должна осуществляться с соблюдением следующих требований:

— на окнах помещения электрощитовой должны быть металлические решетки, дверь должна быть исправна, выполнена из металлических конструкций и закрыта на замок, ключ от которой должен выдаваться обслуживающему персоналу под расписку;

— помещения должны быть оборудованы естественной вентиляций и электрическим освещением;

— температура в помещениях должна поддерживаться не ниже +5 °С.

5.7.4 Электрооборудование или участок сети в случае выявления неисправности (дефектов), угрожающей целостности электрооборудования или системы внешнего электроснабжения, безопасности людей, пожарной безопасности, должны немедленно отключаться (до устранения неисправности).

5.7.5 Сведения об авариях, связанных с отключением питающих линий, о поражениях людей электрическим током и неисправностях в работе оборудования, принадлежащего энергоснабжающей организации, находящегося в помещении и на территории эксплуатационной организации, должны немедленно передаваться в энергоснабжающую организацию.

5.7.6 Все работы по устранению неисправностей оборудования должны записываться в спе­циальном оперативном журнале.

5.7.7 При подготовке зданий к эксплуатации в осеннее-зимний период должно проверяться состояние и соответствие проектной документации групповых и распределительных щитков, электропроводки, осветительной арматуры, выключателей, автоматических выключателей, электросчетчиков дежурного освещения, заземляющей или зануляющей проводки.

5.7.8 Ответственность за техническое состояние и эксплуатацию электрической проводки и электрооборудования в жилых помещениях, а также за технику безопасности при использовании электрической энергии возлагается на собственников и нанимателей жилых помещений.

5.8 Вентиляция

5.8.1 Система вентиляции должна эксплуатироваться с соблюдением следующих требований:

— вентиляционные каналы и воздуховоды должны быть в технически исправном состоянии;

— к вытяжным и приточным устройствам должен быть обеспечен свободный доступ обслуживающего персонала;

— вытяжные шахты вентиляции с естественным побуждением, устраиваемые на каждую секцию здания, должны иметь зонты, дефлекторы и предохранительные решетки;

— снизу общей сборной шахты (при отсутствии зонта или дефлектора) должен устанавливаться поддон. Поддон, выполненный из черного металла, должен иметь антикоррозионное покрытие и быть герметичен, а под поддон должен быть уложен пергамин или другой водостойкий материал;

— антикоррозийная окраска вытяжных шахт, труб, поддона и дефлекторов должна производиться на реже 1 раза в три года;

— каналы и шахты в неотапливаемых помещениях, на стенках которых во время сильных морозов выпадает конденсат, должны быть дополнительно утеплены эффективным биостойким и несгораемым утеплителем;

— пылеуборка и дезинфекция чердачных помещений должна производиться не реже 1 раза в год, а вентиляционных каналов — не реже 1 раза в три года;

— неплотности в вентиляционных шахтах и каналах, неисправности зонта над шахтой, а также засоры в каналах должны устраняться в сжатые сроки;

— техническое обслуживание систем противопожарной защиты должно проводиться согласно действующим ТНПА.

5.8.2 Теплые чердаки, используемые в качестве камеры статического разрежения вентиляционных систем, должны быть герметичны и иметь:

— герметичные ограждающие конструкции (стены, перекрытия, покрытия) без трещин в конструкциях и неисправностей стыковых соединений;

— входные двери в чердачное помещение с устройством контроля или автоматического открывания и закрывания из диспетчерского пункта (при их наличии);

— постоянно закрытые межсекционные двери с запорами или с фальцевыми защелками.

5.8.3 Не допускается в подсобных (жилых) помещениях заклеивать вытяжные вентиляционные решетки или закрывать их предметами домашнего обихода.

5.9 Мусоропроводы

5.9.1 Мусоропроводы должны эксплуатироваться в соответствии с санитарными нормами и правилами и с учетом следующих требований:

— профилактическая очистка от грязи бункера и приемных клапанов должна проводиться не реже 1 раза в месяц;

— засоры стволов мусоропроводов должны устраняться немедленно;

— переносные мусоросборники внутри и снаружи должны очищаться ежедневно;

— мусороприемные камеры должны ежедневно очищаться от мусора и промываться или вывозиться в соответствии с графиками;

— вентиляция мусоропроводов должна проверяться ежемесячно;

— помещение камеры и ее оборудование, ствол, загрузочные клапаны должны подвергаться дезинфекции и дератизации.

5.9.2 Запрещается:

— загружать в мусоропровод крупногабаритные предметы, требующие усилий при их загрузке в ковш клапана, горящие и тлеющие предметы, взрывоопасные и легко воспламеняющиеся вещества и жидкости;

— загромождать проезд к камере мусоропровода, а также к контейнерам.

5.10 Лифты

5.10.1 Лифты должны обеспечивать безаварийное и безопасное перемещение пассажиров и грузов в зданиях в течение всего срока эксплуатации (за исключением остановок для проведения технического обслуживания и ремонта).

5.10.2 Все работы по содержанию, обслуживанию и техническому надзору за лифтами должны производиться специализированной организацией в соответствии с «Правилами устройства и безопасной эксплуатации лифтов» (ПУБЭЛ) и инструкциями по эксплуатации заводов-изготовителей.

5.10.3 За работой лифта должен быть организован диспетчерский контроль, который должен обеспечивать:

— световую и звуковую сигнализацию из кабины и машинного помещения о вызове оператора (диспетчера) на двустороннюю переговорную связь;

— двустороннюю переговорную связь между диспетчерским пунктом и кабиной лифта, а также машинным отделением;

— световую сигнализацию о наличии в кабине пассажира (для пассажирских лифтов с ручным закрыванием дверей кабины);

— световую или звуковую сигнализацию о нажатии кнопки «Стоп» в кабине пассажирского лифта;

— световую сигнализацию об открытии дверей шахты, машинного и блочного помещений.

Исправность оборудования и средств диспетчерского контроля проверяется с пульта управления и из кабины с посадочной площадки лифта.

5.10.4 В кабине лифта должна быть вывешена табличка с указанием:

— наименования лифта (по назначению);

— грузоподъемности (с указанием допустимого числа пассажиров);

— регистрационного номера;

— номера телефона для связи с обслуживающим персоналом или с аварийной службой.

Подход к машинному помещению лифта должен быть свободным и освещенным.

На двери машинного помещения должна быть надпись: «Машинное помещение лифта. Посторонним вход запрещен».

5.10.5 Специализированная организация по техническому обслуживанию и ремонту лифтов
обязана:

— регулярно производить осмотры, составлять графики технического обслуживания и ремонта лифтового оборудования и согласовывать их с заказчиком;

— проводить техническое обслуживание и все виды ремонтов лифтов в соответствии с ПУБЭЛ;

— производить аварийный ремонт лифтов, возникший в результате нарушения правил эксплуатации со стороны заказчика или умышленной порчи лифтов.

5.11 Объединенные диспетчерские системы

Объединенные диспетчерские системы (ОДС) должны создаваться в целях централизованного диспетчерского контроля и управления параметрами и режимами работы внутренних инженерных систем. ОДС должны соответствовать проектной документации и обеспечивать:

— круглосуточный автоматический дистанционный контроль параметров коммунальных услуг, режимов и состояния работы инженерного оборудования и инженерных систем зданий микрорайонов (лифтов, оборудования элеваторных узлов, тепловых пунктов, котельных, насосных установок, систем холодного водоснабжения, систем дымоудаления, датчиков затопляемости подвалов и техничес­ких подполий, датчиков загазованности подвалов здания и коллекторов);

— громкоговорящую (двустороннюю) связь с абонентами (кабинами лифтов, служебными помещениями организаций, осуществляющих техническое обслуживание);

— дистанционное управление и контроль за работой систем дежурного освещения;

— контроль за состоянием (открыванием) дверей подъездов, технических помещений (машинных и блочных помещений лифтов), чердаков, подвалов и т. д.;

— оперативное устранение выявленных неисправностей и аварийных повреждений инженерного оборудования;

— сбор и регистрацию заявок о неисправностях инженерного оборудования;

— немедленную передачу информации об авариях в системах инженерного оборудования специализированным предприятиям городского хозяйства.

5.12 Оборудование радио-, телевизионной и мобильной телефонной связи

5.12.1 Оборудование базовых станций мобильной телефонной связи, установка радио-, телевизионных и спутниковых антенн на фасадах зданий, крышах и балконах, должны производиться только по проектной документации, утвержденной в установленном порядке.

5.12.2 Установка и подключение абонентов к телевизионной антенне должны производиться специалистами телевизионных служб по заявкам пользователей.

5.12.3 В процессе технического обслуживания оборудования радио-, телевизионных антенн, оборудования базовых станций мобильной телефонной связи требуется соблюдение следующих требований:

— осуществление наблюдений за сохранностью устройств и оборудования радиотрансляционной сети с незамедлительным сообщением в предприятия связи о всех обнаруженных недостатках;

— своевременный ремонт частей зданий, используемых для крепления устройств и оборудования радиотрансляционной сети (несущих балок и др.);

— обеспечение беспрепятственного (по предварительному предупреждению) допуска работников предприятий связи на крыши и в чердачные помещения;

— обеспечение безопасных подходов и выходов на крыши к антенно-мачтовым сооружениям через чердачные помещения, слуховые окна, люки;

— установку антенн мобильной связи, оборудование помещений базовых станций следует производить по согласованию с органами государственного надзора в установленном порядке, собственником, пользователем здания и организацией, эксплуатирующей здание.

6.1 Техническое обслуживание зданий должно осуществляться в соответствии с планами-гра-фиками, разрабатываемыми на основе осеннего осмотра и уточняемыми по результатам весеннего осмотра, с учетом сведений диспетчерских служб о неисправностях систем и оборудования, нарушении параметров и режимов эксплуатации зданий.

6.2 В жилых зданиях кроме централизованного управления техническим состоянием инженерных систем и оборудования диспетчерские службы должны принимать заявки от населения на устранение неисправностей.

Заявки должны рассматриваться в день поступления и устраняться, как правило, не позднее чем на следующий день.

Для устранения неисправностей и аварий, возникающих в ночное время, выходные и праздничные дни, как правило, должны создаваться аварийно-технические службы.

6.3 В случаях невозможности оперативного устранения неисправностей, связанных с угрозой безопасности, повреждения имущества, эксплуатационные организации обязаны:

— принять неотложные меры по предотвращению угрозы обрушения конструктивных элементов (устройством временных креплений), затопления нижележащих этажей (перекрытием систем отопления, водоснабжения с одновременным обеспечением потребителей водой в переносных емкостях по установленному графику, устройством заглушек и др.);

— проинформировать заинтересованных лиц о принятых решениях и планируемых сроках устранения неисправностей.

6.4 В процессе всего времени эксплуатации должны систематически проводиться технические осмотры зданий. Целью осмотров является своевременное выявление дефектов зданий, установление возможных причин их возникновения и выработка мер по их устранению. В ходе осмотров осуществляется контроль за использованием и содержанием помещений, устранением мелких неисправностей, которые могут быть устранены в течение времени, отводимого на осмотры.

6.5 В зависимости от назначения технические осмотры зданий подразделяются на плановые и неплановые.

6.6 Плановые осмотры зданий подразделяются на:

— общие (осенние и весенние), в ходе которых проводится осмотр зданий в целом, включая строительные конструкции, внутренние инженерные системы и благоустройство придомовой территории;

— частичные (очередные и внеочередные) осмотры, при проведении которых проводится осмотр отдельных строительных конструкций и видов инженерных систем.

Перечень основных видов работ по техническому обслуживанию общественных зданий, вспомогательных и нежилых помещений жилых зданий, выполняемых при проведении осмотров, приведен
в приложении А.

6.7 Общие осмотры зданий должны проводиться 2 раза в год: весной и осенью.

Весенние осмотры должны проводиться после освобождения кровли и конструкций зданий от снега и установления положительных температур наружного воздуха.

Осенние осмотры должны проводиться после выполнения работ по подготовке к зиме до наступления отопительного сезона.

6.8 Рекомендуемая периодичность проведения осмотров элементов и помещений зданий приведена в приложении Б.

Календарные сроки общих и частичных осмотров зданий устанавливаются собственником, руководителем эксплуатационной организации (юридическим лицом).

6.9 Внеочередные (неплановые) осмотры должны проводиться:

— после ливней, ураганных ветров, обильных снегопадов, наводнений и других явлений стихийного характера, создающих угрозу повреждения строительных конструкций и инженерных систем зданий;

— при выявлении деформаций конструкций и повреждений инженерного оборудования, нарушающих условия нормальной эксплуатации.

6.10 Общие осмотры зданий должны проводиться комиссиями. Состав комиссий установлен СНБ 1.04.01.

В состав комиссии по проведению технического осмотра жилых домов организаций граждан-застройщиков (жилищно-строительных кооперативов (ЖСК), товариществ собственников и коллективов индивидуальных застройщиков (КИЗ)) должны включаться представители этих организаций.

При проведении технического осмотра зданий, являющихся историко-культурными ценностями,
в состав комиссии должен включаться региональный представитель Департамента по охране историко-культурного наследия и реставрации.

При проведении технического осмотра зданий социально-культурного назначения в состав комиссии включается главный инженер (инженер по эксплуатации, комендант и т. д.) организации или предприятия, на которого возложена ответственность за организацию технической эксплуатации здания. При необходимости в состав комиссии могут включаться специалисты экспертных и иных организаций.

Результаты осмотров технического состояния зданий должны оформляться актами, формы которых приведены в приложениях В и Г.

6.11 Частичные плановые осмотры строительных конструкций и внутренних инженерных систем должны проводиться в зависимости от конструктивных особенностей здания и технического состояния его элементов работниками специализированных служб, обеспечивающих их техническое обслуживание и ремонт, но не реже 1 раза в год.

6.12 Особое внимание в процессе технических осмотров должно быть уделено зданиям, строительным конструкциям и внутренним инженерным системам (оборудованию) эксплуатируемых зданий, имеющих физический износ 60 % и более.

6.13 При получении информации о дефектах, деформациях конструкций, неисправностях инженерных систем, которые могут привести к снижению несущей способности конструкций или нарушению нормальной работы инженерных систем, они должны устраняться в сроки согласно приложению Д.

6.14 Результаты осмотров (общих, частичных, внеочередных) должны отражаться в специальных документах по учету технического состояния зданий (журнал технической эксплуатации здания, технический паспорт), в которых должна содержаться оценка технического состояния зданий, строительных конструкций и инженерных систем, перечень выявленных неисправностей и мест их нахождения, указаны возможные причины возникновения неисправностей, а также сведения о выполненных ремонтных работах.

6.15 Эксплуатационная организация в месячный срок по итогам осеннего осмотра должна:

— составить планы текущего ремонта на следующий год;

— определить объекты и элементы здания, требующие капитального ремонта;

— проверить готовность каждого здания к эксплуатации в зимних условиях;

— выдать рекомендации собственникам, пользователям и нанимателям помещений (в жилищном фонде) по выполнению за свой счет внутриквартирных ремонтных работ согласно приложению Е.

6.16 По итогам проведения весеннего осмотра эксплуатационная организация должна уточнить перечень ремонтных работ, необходимых для подготовки зданий и инженерных систем к эксплуатации в зимний период, и их объемы.

Познавательные статьи:



Где возникла философия и почему?

Относительная высота сжатой зоны бетона

Сущность проекции Гаусса-Крюгера и использование ее в геодезии

Тарифы на перевозку пассажиров