ООО «Центр оценки «Профит» Злобинский Д.А.

↑

▷ Содержание

Стр 1 из 14Следующая ⇒

Генеральный директор

ЗАО «ИНИЦИАТОР»

Мелконян К.Г.

«___»______________2004 г.

БИЗНЕС–ПЛАН

ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЕКТА

создания многофункционального торгового центра «Энск» у станции метро ХХХХХХ, г. Москва

Суть проекта:

1. Инвестиции на создание многофункционального торгового центра «Энск» у станции метро ХХХХХХ, г. Москва.

Объем капвложений составит, $. – 60 010 000, в том числе:

Генеральный директор

ООО «Центр оценки «Профит» Злобинский Д.А.

СОДЕРЖАНИЕ

1 Меморандум конфиденциальности.............................................................................. 3

2 Резюме................................................................................................................................ 4

3 Описание ЗАО «ИНИЦИАТОР».................................................................................... 7

4 Описание концепции создания многофункционального торгового центра «Энск» 8

5 Анализ рыночной ситуации......................................................................................... 10

5.1 Характеристика экономической ситуации в Москве...................................... 10

5.2 Рынок торговых помещений Москвы............................................................... 13

5.3 Характеристика торговых площадей................................................................. 15

5.4 Аренда торговых помещений, арендные ставки.............................................. 20

5.5 Инвестиционная привлекательность................................................................. 22

5.6 Розничная торговля и общественное питание в Москве................................. 22

5.7 Описание ближайшей к застройке местности.................................................. 24

6 Организационный план................................................................................................ 28

6.1 Численность работающих и затраты на оплату труда..................................... 28

7 Производственный план............................................................................................... 30

7.1 Программа производства и реализации услуг торгового центра................... 30

7.2 Затраты по управлению многофункциональным торговым центром........... 38

8 План маркетинга............................................................................................................ 42

9 Инвестиционный план.................................................................................................. 44

10 Финансовый план.......................................................................................................... 49

11 Показатели эффективности инвестиционного проекта....................................... 56

11.1 Анализ безубыточности...................................................................................... 57

12 Анализ рисков................................................................................................................. 58

12.1 Количественный анализ рисков......................................................................... 58

12.2 Качественный анализ рисков............................................................................. 60

13 Сертификат качества бизнес-плана........................................................................... 62

Список использованных источников............................................................................... 63

Приложение............................................................................................................................ 64

Меморандум конфиденциальности

Данный бизнес-план представляется на конфиденциальной основе исключительно для принятия решения о возможности финансовой поддержки проекта и не может быть использован для копирования или каких-либо других целей, а также не может быть передан третьим лицам.

Принимая на рассмотрение данный бизнес-план, получатель берет на себя ответственность за соблюдение указанных условий.

Все данные, оценки, планы, предложения и выводы, приведенные в этом документе, касающиеся расходов, объемов реализации, источников финансирования и прибыльности проекта, актуальны при отсутствии форс-мажорных обстоятельств и основываются на согласованных мнениях участников разработки бизнес-плана.

Резюме

Инициатор проекта: ЗАО «ИНИЦИАТОР», ХХХХХХ, г. Москва, ул. ХХХХХХ, д. 14, стр. 1.

Руководитель проекта: Генеральный директор ЗАО «ИНИЦИАТОР» Мелконян К.Г.

Идея проекта: Основной концепцией строительства многофункционального торгового центра «Энск» является предоставление жителям ХХХХХХХ и близлежащих районов Москвы доступа к развлекательному центру и продуктовому супермаркету современного формата и с доступными ценами.

Проект осуществляется на основании Распоряжения Правительства Москвы от 2 ноября 2002 г. №ХХХХ-РП. Основанием для распоряжения послужили:

· Соглашение между исполнительными органами государственной власти Москвы и Энска от 11.06.1995 г.

· Предложение Департамента международных связей Правительства Москвы и Мэра города Энска о строительстве в городе Москве торгового центра «Энск» на земельном участке по улице ХХХХХ у станции метро ХХХХХХ в соответствии с разработанной МосКомАрхитектурой исходно-разрешительной документацией, на условиях оплаты стоимости права на заключение договора аренды земли и ее дальнейшей эксплуатации.

· Решение Городской комиссии по предоставлению земельных участков и градостроительному регулированию от 14.08.2002 г.

В соответствии с протоколом о сотрудничестве между Мэрией Энска и ЗАО «ИНИЦИАТОР» от 29.10.2002 г. функции заказчика-застройщика по проектированию и строительству объекта осуществит ЗАО «ИНИЦИАТОР» за счет собственных и привлеченных средств.

Выгодность данного проекта:

· рынок торговых площадей в Москве является наиболее активно растущим сегментом коммерческой недвижимости;

· наличием арендованного земельного участка общей площадью 0,96 га;

· расположение многофункционального торгового центра (у станции метро ХХХХХХ между Садовым и Третьим Транспортным кольцом – район с практически отсутствующим предложением современных торговых центров и быстро растущим спросом);

· расположение в начале ХХХХХХ шоссе и около съезда с Третьего Транспортного кольца облегчит доступ к торговому центру как для потенциальных арендаторов (доставка товаров) так и для покупателей;

· расположение у двух выходов из станции метро ХХХХХХ облегчит возможность посетить Центр покупателям, пользующимся общественным транспортом;

· отсутствие серьезной конкуренции в районе, как со стороны существующих сетей продуктовых супермаркетов, так и со стороны развлекательных центров;

· местоположение Центра отличается тем, что он будет расположен в зоне, традиционно служившей жителям близлежащего района, как место совершения покупок и развлечений;

· комплексность предоставляемых услуг (в составе Центра будет: супермаркет, магазины товаров промгруппы, рестораны, развлекательный центр, кинотеатр, подземная и надземная автостоянки);

· достаточно высокий уровень экономического благосостояния жителей района.

Компания ЗАО «ИНИЦИАТОР» является единственным инвестором и владельцем данного проекта.

Концепция многофункционального торгового центра «Энск» была разработана международной компанией Jones Lang Lassalle. Согласно разработанной архитектурной концепции предполагается строительство шестиэтажного здания (3 подземных и 3 надземных этажа), общей площадью 49 764 кв. м.

Основные характеристики многофункционального торгового центра приведены в таблице.

Подземные этажи будут оборудованы под автостоянку (Уровни –2 и –3). Супермаркет будет расположен на Уровне-1 подземной части здания. Второй этаж будет сдаваться в аренду бутикам одежды и прочих потребительских товаров. Третий и совмещенный четвертый этажи будут оборудованы под развлекательный центр, с кинотеатром (8 залов), рестораном, кафе быстрого обслуживания, боулингом, бильярдом и т.д. Торговый центр будет включать в себя два реконструированных выхода из станции метро ХХХХХХ. Детальная информация о функциональном зонировании здания приведена в таблице.

На данном этапе завершена разработка и получена исходно-разрешительная документация по проекту и оформлено право долгосрочной аренды на земельный участок.

Для реализации данного проекта ЗАО «ИНИЦИАТОР» планирует внести следующие средства на стадии проектирования и строительства торгового центра «Энск»:

Для ввода в действие многофункционального торгового центра требуется кредитная линия общим объемом 42 000 000 долл. США с отсрочкой платежей на 25 месяцев, срок возврата заемных средств через 61 месяц.

Описание ЗАО «ИНИЦИАТОР»

Инвестором проекта является частная компания с участием иностранного капитала ЗАО «ИНИЦИАТОР», расположенная по адресу ХХХХХХ, г. Москва, ул. ХХХХХХ, д.14, стр.1. Компания была создана в 2002 г. на основании договора о создании, заключенного между учредителями – акционерами (юридическими лицами) ООО «Акционер № 1», ЗАО «АКЦИОНЕР № 2» (новое наименование – ЗАО «АКЦИОНЕР № 2»), ООО «АКЦИОНЕР № 3» и ООО «АКЦИОНЕР № 4».

В образовании уставного капитала акционерного общества участвуют учредители – акционеры:

Юридические лица РФ:

· ООО «Акционер № 1» - 8%;

· ЗАО «ИНИЦИАТОР» - 76%.

Юридические лица Республики Иностранное Государство:

· ООО «АКЦИОНЕР № 3» - 8%;

· ООО «АКЦИОНЕР № 4» - 8%.

ЗАО «ИНИЦИАТОР» входит в ассоциацию компаний «АКЦИОНЕР № 2 ГРУП» и создано с целью осуществления всех работ по проекту строительства многофункционального торгового центра «Энск» у станции метро ХХХХХХ на основании распоряжения правительства Москвы в целях расширения торгово-экономических связей и содействия реализации проектов экономического сотрудничества между Энском и Москвой.

Анализ рыночной ситуации

За январь-март 2004 года

Даниловский район

Район считается одним из престижных районов г. Москвы. Средняя арендная плата за квартиру вблизи станции метро ХХХХХХ колеблется от 300-600 долл. США за однокомнатную квартиру до 500-2000 долл. США за трехкомнатную, и за последние несколько лет неуклонно растет. Повышенный спрос объясняется как ростом общего экономического благосостояния, так и сравнительной близостью к центру столицы.

Основной целевой группой посетителей торгового центра будут жители Даниловского района – близлежащих домов, а также пассажиры метро и наземного общественного транспорта. В целевую группу второго порядка (потенциальные регулярные посетители торгового центра) следует также включить жителей соседних с Даниловским районов ЮАО – Нагатино-Садовники, донской, Нагорный, а также жителей ближайшего Подмосковья по Павелецкому направлению (в 300 м от планируемого торгового центра находится платформа «ЗИЛ», что позволит жителям юга Подмосковья пользоваться услугами торгового центра, практически не меняя свой привычный маршрут).

Даниловский район является крупным транспортным узлом. В непосредственной близости от торгового центра находится крупная транспортная развязка. С одной стороны это площадь Серпуховской Заставы, к которой сходятся Серпуховской Вал, улицы Мытная, Серпуховская. Большая и Малая Тульская и Подольское шоссе. С другой стороны – транспортная развязка Варшавского шоссе и Третьего Транспортного кольца.

В Даниловском районе расположено существенное количество офисов предприятий и организаций. В частности, к улицам с большим количеством расположенных организаций следует отнести: ул. Большая Тульская (62 организации), Малая Тульская (69 организаций), ул. Дубининская (170 организаций), Холодильный переулок (100 организаций), Люсиновская ул. (179 организаций), Большая Серпуховская ул. (124 организации), мытная ул. (90 организаций) и ул. Серпуховской Вал (54 организации). Рядом с метро находятся офисное здание налоговой инспекции (100 м) и фабрика «Госзнак» (200 м).

Ближайшим к планируемому торговому центру супермаркетом является супермаркет сети «ХХХХХ», расположенный по адресу ул. ХХХХХХ, Х. По ценовой политике он входит в верхнюю ценовую категорию, к тому же его ассортимент достаточно ограничен.

Торговые центры в районе представлены единственным торговым домом «Даниловский» (ул. Люсиновская, 70) – универмагом старого типа. Следующий торговый центр такого же формата находится у выхода из станции метро Добрынинская.

Ближайший кинотеатр – это кинотеатр сети «5-звезд» у станции метро Павелецкая, на расстоянии 4,5 км северо-восточнее планируемого торгового центра. Недалеко от станции метро ХХХХХХ находится кинотеатр «Правда» (ул. Люсиновская, 67), который в настоящий момент не функционирует.

В близлежащем районе работает несколько ресторанов. В непосредственной близости от станции метро Тульская работает один ресторан быстрого обслуживания – Макдоналдс (ул. Большая Тульская, 2). Там же находится пиццерия и кофейня. В радиусе 1-2 км от планируемого торгового центра расположены также рестораны: «ХХХХХ», «XХХХ», «ХХХХХХХХХХ», «ХХХХХ». Ближайший развлекательный центр находится на расстоянии ХХХХ м – «Ролледром на Тульской» (Холодильный пер., 3).

В непосредственной близости от будущего торгового центра находится также ХХХХХХХХХ, ХХХХХХХХХХХХХ, ХХХХХХХХХХХХХ и ХХХХХХХХХХХХ.

Основные выводы:

· торговля является крупнейшей отраслью хозяйства Москвы. Каждый пятый трудоспособный москвич работает на предприятиях сферы потребительского рынка и услуг. При этом наблюдается очень высокая концентрация розничного оборота в столице – сейчас московская розничная торговля составляет около 30% всего розничного оборота России;

· в Москве созданы благоприятные условия для дальнейшего развития рынка торговых помещений. Спрос на современные торговые помещения с удачным местоположением достаточно высокий на текущий момент и эта тенденция сохранится в будущем;

· острый дефицит площадей, соответствующих международным стандартам (по состоянию на начало 2004 года Москва все еще оставалась на последних местах в списке крупных городов Европы по количеству торговых площадей на душу населения);

· на текущий момент очень мало современных торговых центров находится между Садовым и Третьим Транспортным кольцом;

· одно из самых заметных явлений на рынке недвижимости Москвы бум в строительстве торгово-развлекательных центров;

· в торговых центрах (в центре города) диапазон арендных ставок составляет 700 – 3000 $ за квадратный метр в год;

· размер арендной ставки устанавливается дифференцированно: якорные арендаторы (супермаркет, кинотеатр и пр.) платят меньше, кроме того, размер арендной ставки напрямую зависит от арендуемой площади (чем площадь больше, тем арендная ставка меньше), от этажности, профиля арендатора и пр.;

· средние арендные ставки на торговые площади в Москве между Садовым Кольцом и Третьим транспортным кольцом составляют 1000 $ за квадратный метр в год;

· базовые арендные ставки, как правило, не включают в себя НДС, коммунальные платежи и эксплуатационные расходы, которые могут составлять $40-$150 за квадратный метр в год, в зависимости от уровня торгового центра и количества оказываемых арендатору услуг;

· ставки аренды для организаций, оказывающих услуги в развлекательном сегменте рынка, значительно дифференцированы и зависят от вида оказываемых услуг. Так, для игровых автоматов ставки аренды варьируются от $800 до $2000 за кв. м в год с учетом НДС. Для кинотеатров, мультиплексов, фитнес-центров, боулингов при определении арендных ставок предоставляются значительные скидки, так как для их деятельности необходимы большие площади.

6 Организационный план

Организационные решения по реализации данного инвестиционного проекта планируется осуществить в рамках созданной специализированной компании ЗАО «ИНИЦИАТОР» с целью ведения всего спектра работ по эксплуатации комплекса.

Организационно-штатная структура управляющей компании представлена в таблице.

План маркетинга

Очевидно, что торговый центр не может существовать без профессиональной маркетинговой политики.

Заемное финансирование

Заемные средства предоставляют как коммерческие банки (российские, иностранные, международные типа ЕБРР и МБРР), так и небанковские структуры (финансовые компании, страховые компании, фонды и др.). Возможная классификация займов представлена в таблице.

Классификация займов

Маркетинговые исследования показали, что наиболее вероятными схемами привлечения капитала в России являются схемы, основанные на получении кредитов, или финансирование из собственных средств.

В случае финансирования инвестиционных проектов из собственных источников стоимость привлеченного капитала оценивается как стоимость упущенной выгоды от вероятных инвестиций на рынке капитала. С этих позиций величина упущенной выгоды также равнозначна стоимости привлечения заемных средств, с учетом рыночных процентных ставок.

Следовательно, для оценки стоимости привлечения капитала целесообразно основываться на двух формах финансирования: кредитной форме финансирования и финансировании за счет собственных средств.

ПЛАН ДЕНЕЖНЫХ ПОСТУПЛЕНИЙ И ВЫПЛАТ

$

Примечание: Данная таблица приведена в этом примере не полностью в связи с большим размером.

11 Показатели эффективности инвестиционного проекта

Оценка эффективности инвестиционного проекта проводилась на основании «Руководства по подготовке промышленных технико-экономических исследований» (Организация промышленного развития Объединенных Наций (ЮНИДО), Австрия, Вена, 1988 г.) и Методических рекомендаций по оценке эффект

12345678910Следующая ⇒

Поделиться:

Познавательные статьи:



Техника прыжка в длину с разбега

Организация работы процедурного кабинета

Области применения синхронных машин

Оптимизация по Винеру и Калману