Определение восстановительной стоимости объекта недвижимости

↑

▷ Содержание

⇐ ПредыдущаяСтр 4 из 8Следующая ⇒

Расчет полной восстановительной стоимости производится в ценах по состоянию на IV квартал 2016 г. по следующей формуле:

ПВС = УС₈₄*И₁*И₂,

где УС₈₄ – стоимость строительства на единицу строительного объема в ценах 1984г. (базисный стоимостной показатель);

И₁ – индекс перевода стоимости строительства из цен 1984г. в цены на 01.01.1991г.;

И₂ – индекс перевода стоимости строительства из цен на 01.01.1991г в цены IV квартал 2016 г.

Расчет полной восстановительной стоимости объектов недвижимости представлен в таблице 2.5.

Таблица 2.5 – Расчет полной восстановительной стоимости объектов недвижимости

Таким образом, общая восстановительная стоимость производственных зданий по состоянию на IV квартал 2016 г.. составляет:

Элеватор – 20129200руб.;

Корпус готовой продукции – 95458091руб.;

Завод – 116263866руб.

2.1.3 О ценка износа

Износ – это уменьшение стоимости оцениваемых объектов обусловленное различными причинами. Выделяют три вида износа физический, внешний и функциональный.

Физический износ связан с физическим устареванием объектов под воздействием эксплуатационных естественных и природных факторов. Срок службы зданий, сооружений и передаточных устройств зависит от долговечности его составляющих. Физический износ здания определяется экспертным путем. Расчет физического износа объектов недвижимости приводится в таблице 2.6.

Таблица 2.6 – Расчет физического износа объектов недвижимости

Из данных таблицы следует, что физический износ объектов недвижимости в стоимостном выражении составляет:

Элеватор – 7395579руб.;

Корпус готовой продукции – 21974453руб.;

Завод – 54051071руб.

Определяется устранимый физический износ данных объектов. К устранимому физическому износу относятся полы, отделочные работы, проемы, кровля и 50% внутренних сантехнических, электротехнических и слаботочных устройств. С учетом изложенного, неустранимый физический износ составит:

И_ф^неус = (d_фунд + d_стен + d_{перекрыт} + d_проч*0,5)*ПВС/100%

Элеватор – 5699375руб.;

Корпус готовой продукции – 13182762руб.;

Завод – 43889609руб.

Определяется внешний (экономический) износ объектов недвижимости.

Внешний износ – это снижение стоимости здании вследствие негативного изменения внешней среды, обусловленное либо экономическими, политическими или другими факторами. Внешний износ в основном неустраним. Рассмотрим некоторые факторы влияющие на величину внешнего износа. Существенными факторами влияющими на величину внешнего износа являются: действия правительства или местной администрации в области налогообложения, страхования, занятости, отдыха, образования, наличие «малопривлекательных» природных и искусственных объектов.

В данном случае общего упадка района нет, действий правительства или местной администрации в области налогообложения, страхования, занятости, отдыха, образования – нет. Поэтому, условно принимается величина внешнего износа в размере 3% с учетом других негативных факторов.

Величина внешнего износа оцениваемых объектов с учетом вышеизложенного составит:

И_внеш = ПВС*0,03

Элеватор = 22129200*0,03 = 663876руб;

Корпус готовой продукции = 95458091*0,03 = 2863743руб;

Завод = 116263866*0,03 = 3487916руб.

Функциональный износ объекта заключается в том, что объект не соответствует современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности. Такой вид износа проявляется в устаревшей архитектуре здания, в неудобствах его планировки, инженерном обеспечении, т.е. отсталостью в области научно технического прогресса архитектуры строительства и процесса технологии получения готовой продукции.

Следовательно, функциональный износ - это моральный износ, также может быть устранимым и неустранимым. Поэтому, для расчета функционального износа объектов необходимо определить поправочный коэффициент к восстановительной стоимости зданий, сооружений и передаточных устройств, который представляет собой отношение архитектурного, конструктивного и эксплуатационного параметров оцениваемого объекта к современному аналогу.

Поправочный коэффициент определяется исходя из срока жизни объектов по формуле:

У = (ВС*ЭВ)/Тс,

где У – износ функциональный;

ВС – восстановительная стоимость, руб.;

ЭВ – эффективный возраст, годы;

Тс – типичный срок экономической жизни, годы.

ЭВ1 элеватора –27 лет, ЭВ2 корпуса готовой продукции – 16 лет, ЭВ3 завода – 45 лет. Типичный срок экономической жизни (Тс) для зданий принят на уровне 150 лет.

У_{элеватор} = (22129200*27)/150 = 3983256руб;

У_{корп.гот.продук.} = (95458091*16)/150 = 10182196руб;

У_завод = (116263866*45)/150 = 34879160руб.

На основании вышеизложенного, полученная затратным подходом стоимость объектов недвижимости без износа составит:

С_{элеватор} = 22129200 – 5699375 – 663876 – 3983256 = 11 782 693руб;

С_{корп.гот.продук.} = 95458091 – 13182762 – 2863743 – 10182196 = 69 229 390руб;

С_завод = 116263866 – 43889609 – 3487916 – 34879160 = 34 007 181руб.

Итого стоимость без износа – 115 019 264руб.

Процент прибыли инвестора равен 10% от стоимости объектов недвижимости:

%приб = (Сдол.арен. + Сон_i)*0,1

%приб_элев. = (11782693 + 323127)*0,1 = 1210582руб.;

%приб_к.г.п. = (69229390 + 381657)*0,1 = 6961105руб.;

%приб_завод = (34007181 + 842331)*0,1 = 3484951руб.

На последнем этапе затратного подхода определяется искомая общая стоимость объектов недвижимости путем суммирования стоимости права долгосрочной аренды земли, стоимости объектов недвижимости без износа и процента прибыли инвестора.

Стоимость объектов недвижимости, определенная затратным подходом составит:

Элеватор = 11782693 + 323127 + 1210582 = 13 316 402 руб.;

Корпус готовой продукции = 69229390 + 381657 + 6961105 = 76 572 152 руб.;

Завод = 34007181 + 842331 + 3484951 = 38 334 463 руб.

Общая стоимость объектов недвижимости, определенная затратным подходом составит – склад – 89 888 554 руб.; завод – 38 334 463 руб.

Познавательные статьи:



Формы дистанционного обучения

Передача мяча двумя руками снизу

Значение правильной осанки для жизнедеятельности человека

Основные ошибки при выполнении передач мяча на месте