Расчет рыночной стоимости улучшений.

↑

▷ Содержание

⇐ ПредыдущаяСтр 5 из 5

▷ Похожие статьи

Су = Св – Ис + Ппр

Су – стоимость улучшения

Св – стоимость воспроизводства

Ис – сумма износов

Ппр – предпринимательская прибыль

Используем сборник №28 УПВС таблица №18:

Фундаменты – бутовые, бутобетонные и сборные железобетонные; стены из легких бетонных блоков; перегородки гипсолитовые; перекрытия – из сборных железобетонных плит; кровля асбестоцементная по деревянным стропилам; полы паркетные.

Имеется – центральное отопление, горячее водоснабжение с ваннами, водопровод, канализация, электроосвещение, радио, телефон.

Высота дома – 9м.

Высота потолков в квартире – 2,60м.

Длина дома – 70м.

Ширина дома – 11м.

Площадь квартиры – 50,2м².

Жилая площадь квартиры – 34,9м².

Площадь кухни – 6,1м².

Площадь дома – 70м. * 11м. = 770м².

Площадь з.у. – 73м. * 14м. = 1022м².

Объем дома – 70м. * 11м. * 9м. = 6930м³.

Стоимость 1руб./м.куб. = 33,80 руб.

1) Расчет повышающего коэффициента.

100+(1,1+1,6)/100 = 1,027

2) Расчет стоимости общего коэффициента.

1,027*1,04*1 = 1,068

3) Расчет стоимости 1м³

19,8*1,068*1,08 = 22,838 руб./м³ (1969г.)

4) Расчет стоимости здания

22,838руб./м³*6930м³ = 158267 руб.

5) Расчет стоимости 1м³ квартиры (на 1969г.)

158267 руб./4683,12 = 33,80руб./м³

6) Расчет стоимости оцениваемого объекта (на 1969г.)

130,52м³*33,80руб./м³ = 4411,58 руб.м³

7) Пересчет на дату оценки по Ивановской области (на 1 апреля 2011г.)

4411,58руб./м³*1,17*0,95*1,57*0,95*102,39*1,22*1,04 = 950118,07 ≈ 950000 руб.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ НАКОПЛЕННОГО ИЗНОСА.

РАСЧЕТ ФИЗИЧЕСКОГО ИЗНОСА.

1 метод « Расчет по сроку жизни»

Ин = Тэф/Тэк * 100%

Ин = 24 / 90 * 100% = 27%

Иф = 950 000 * 0,27 = 256 500 руб.

2 метод « Определение физического износа нормативным методом по техническому состоянию»

n

Иф = ЕИфj * Kj

J=1

Ифj – износ отдельных конструкций.

Kj – коэффициент соответствующий доле восстановительной стоимости отдельной конструкции элемента в общей восстановительной стоимости здания.

J =1 – наименование отдельной конструкции.

n – число отдельных конструкций.

Иф = 950 000 * 0,067 = 63 650 руб.

3 метод «По нормативным срокам службы долгоживущих и короткоживущих элементов здания»

Иф = 950 000 * 0,472 = 448 400 руб.

Согласование результатов расчета физического износа

∑ = 25 650руб. + 38 190руб. + 134 520руб. = 198 360руб.

Вывод: Второй метод «Нормативный метод по техническому состоянию» более точнее, так как мы можем визуально увидеть все элементы здания и дать им характеристику.

Метод расчета по сроку жизни 0,1 - т.к. этот метод является не точным, потому что при его проведении учитывается только срок жизни здания и проводится только математическими действиями.

Нормативный метод по техническому состоянию 0,6 - т.к. с помощью этого метода можно точнее всего определить физический износ.

Метод по нормативным срокам службы долгоживущих и короткоживущих элементов здания 0,3 - т.к. этот метод является не точным, т.к. оценка в нем производится только по критериям короткоживущих и долгоживущих элементов.

Прибыль застройщика.

Это предпринимательский доход, вознаграждение за риск связанный с реализацией строительного проекта.

Ппр = Св*n%

Сбербанк России предлагает ипотечный кредит 13%

Ппр = 950 000 * 0,13 = 123 500руб.

Расчет устранимого функционального износа

РАСЧЕТ ВНЕШНЕГО ИЗНОСА

В связи с экономическим кризисом стоимость одного квадратного метра понизилась на 0,5%.

Экономический кризис – 0,5 %.

950 000 руб. * 0,005 = 4750 рублей.

Су = 950 000 – (198 360 + 30 500 + 4750) + 123 500 = 839 890руб.

РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Методы:

· Метод выделения.

Данный метод в настоящей работе не применяется, так как очень мало информации данных о составе доли земельного участка в стоимости объектов недвижимости.

· Метод определения затрат на освоение земельного участка.

Данный метод в настоящей работе не применяется, так как очень мало информации данных о составе доли земельного участка в стоимости объектов недвижимости.

· Метод затрат на производство инфраструктуры.

Данный метод в настоящей работе не применяется, так как очень мало информации данных о составе доли земельного участка в стоимости объектов недвижимости.

· Метод кадастровой оценки:

V_з = Soц * Бкад.ст. * Кбаз.став.

V_з - стоимость земли

Soц – площадь оцениваемого объекта

Бкад.ст. – базовая кадастровая стоимость

Кбаз.став. – коэффициент базовой ставки

Sуч. = 1022м.кв.

1 кв.м. земельного участка стоит – 120руб./В.м.

Коэффициент базовой ставки – 1,295

Vз = 1022м.кв. * 120руб./В.м. * 1,295 = 158 819руб.

РАСЧЕТ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ ЗАТРАТНЫМ ПОДХОДОМ.

Сн = Св – Ис + Ппр + Vз

Сн = 950 000 – (198 360 + 30 500 + 4750) + 123 500 + 158 819 = 999 000руб.

Определение стоимости объекта оценки сравнительным подходом.

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами – аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом – аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. (ФСО №1).

Принципы:

1. Принцип спроса и предложения

2. Принцип вклада

3. Принцип замещения – основополагающий принцип, согласно которому рациональный покупатель не заплатит за конкретный объект больше, чем обойдется приобретение другого сходного объекта обладающего такой же полезностью.

Сравнительный подход применяется:

1. Для объектов по которым имеется достаточное количество достоверной информации, о недавних сделках, купле – продажи или предложение о продажи.

2. Для регулярно продаваемых объектов которые не являются источниками коммерческого дохода.

Основные этапы оценки при сравнительном подходе:

· Исследование рынка и выявление текущих предложений продаж объектов недвижимости, сопоставимых с оцениваемым объектом.

· Определение единиц сравнения и элементов сравнения, оказывающих существенное воздействие на стоимость рассматриваемого объекта недвижимости.

· Сравнение оцениваемого объекта и объектов аналогов и внесение поправок с учетом различий между оцениваемым и каждым из сопоставимых объектов.

· Установление стоимости оцениваемого объекта путем анализа сравнительных характеристик и сведения их к одному стоимостному показателю.

В рамках сравнительного подхода используют два метода:

1. Метод сравнения продаж

2. Метод валового рентного мультипликатора.

Метод сравнения продаж.

Сущность метода заключается в том, что при его использовании оценщик анализирует сходные, аналогичные объекты которые были недавно проданы или выставлены на продажу, затем вносят поправки (характеристики) на возможные различия между оцениваемым и аналогичным объектами по основным элементам сравнения. В результате определяется продажная цена каждого из аналогичных объектов как если бы при продажи он имел те же основные характеристики, что и оцениваемый объект. После этого проводится согласование результатов оценки полученных по сравнивающим объектам и устанавливается рыночная стоимость оцениваемого объекта.

Расчет стоимости объекта методом внесения корректировок в процентном эквиваленте.

Внесение поправок.

В ходе анализа к ценам аналогов были внесены корректировки на различия существующих между аналогами и объектом оценки. Отрицательная корректировка вносится в случае, если по данному показателю аналог превосходит объект оценки, а положительная – если по данному показателю аналог уступает. Величина корректировки определяется экспертным путем или весовой доли элемента сравнения в общей стоимости оцениваемого объекта.

Экспертные методы расчета и внесения поправок по одному аналогу.

Познавательные статьи:



Техника прыжка в длину с разбега

Тактические действия в защите

История Олимпийских игр

История развития права интеллектуальной собственности