Экономический (внешний) износ

↑

▷ Содержание

⇐ ПредыдущаяСтр 5 из 6Следующая ⇒

Экономический износ (устаревание, обесценивание) есть потеря стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. Экономический износ может быть вызван целым рядом причин, таких как: общеэкономические и внутриотраслевые изменения, в том числе сокращением спроса на определенный вид продукции и сокращением предложений или ухудшением качества сырья, рабочей силы, вспомогательных систем, сооружений и коммуникаций, а также правовые изменения, относящиеся к законодательству, муниципальным постановлениям, зонированию и административным распоряжениям.

Основными факторами экономического (внешнего) износа в России являются общее состояние в экономике, которое в отдельных регионах усиливается местными факторами, наличие дискриминирующего законодательства для отдельных видов предпринимательской деятельности и штрафы за загрязнение окружающей среды.

Вывод: рыночная стоимость, выполненная затратным методом, с учётом накопленного износа на дату оценки составляет 51 668 330,14 руб.

5.
Подход с точки зрения дохода

оценка объект рыночный стоимость

Рассматриваемый метод делает упор на мотивацию получения дохода и на то, как можно анализировать доход, генерируемый недвижимым имуществом, с целью использования его в качестве показателя стоимости недвижимости.

Доходы (прибыли), создаваемые недвижимым имуществом, могут поступать к владельцу в виде:

· текущих денежных поступлений;

· будущих доходов от арендной платы;

· доходов от прироста капитала, реализуемых при продаже недвижимости в будущем.

Настоящий подход представляет собой процедуру оценки стоимости исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. Расчет всех будущих доходов может быть осуществлен посредствам метода прямой капитализации или в результате анализа дисконтированного потока наличности. Метод прямой капитализации наиболее применим к объектам, приносящим доход со стабильными суммами расходов и доходов. Для упрощения расчетов принято постоянство потока наличности в ближайший за датой оценки период, опущено влияние изменения цен, инфляции национальной валюты и т.п.

Потоки дохода в период владения и выручка от последующей перепродажи недвижимости (реверсия) капитализируются (конвертируются) в текущую общую стоимость. Базовой для этого подхода является формула:

Доход / Ставку капитализации = Стоимость

По нашему мнению оцениваемый объект может обеспечить стабильный доход и в связи с этим, его рыночная стоимость может быть определена методом прямой капитализации дохода.

Определяем ставку капитализации дохода для оцениваемого объекта в условиях недостаточно стабильной экономической ситуации в торговле недвижимостью, составляем ставку капитализации методом кумулятивного построения из следующих компонентов:

1.        

2. Безрисковая ставка (Rf) - 5% - принимается по ставке Сбербанка РФ по валютным депозитным кладам.

.   Поправка на дополнительный риск (R1) - 4% - все инвестиции, за исключением инвестиций в государственные ценные бумаги, имеют высокую степень риска. Чем выше риск, тем больше величина процентной ставки, чтобы инвестор мог взять на себя риск по какому-либо инвест - проекту.

.   Поправка на ликвидность (R2) - 2,5% показывает, насколько быстро недвижимость может быть превращена в наличные деньги.

R2 = Rf / 12 * n * Σ [1 - (Di / обычный доход объекта)],

Где, Rf - безрисковая ставка;

n - типичный срок экспозиции;

Di - доход в i месяц экспозиции

.   Поправка на инвестиционный менеджмент (R3) - 4,5% - чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют.

6. Ставка возврата капитала - (R4) - 5%, основывается на временном интервале, в течении которого, по расчетам типичного инвестора, произойдет возврат капитала вложенного в недвижимость.

Принимаем общую ставку капитализации (К) равной 21%. Для расчетов принимает общую площадь объекта.

Для расчета размера арендной платы Оценщиком принято решение о расчёте годовой арендной платы, основываясь на данных рынка г. Санкт-Петербурга, где размер арендной платы за месяц подобных помещений составляет 1000-1300 руб. кв. м. Возьмём минимальную стоимость - 1000 руб. за кв. м. в месяц.

Потенциальный валовый доход - суммарная арендная плата, которая возможно была бы получена, если бы объект оценки был сдан полностью в аренду и все помещения были бы сданы в аренду.

Годовая арендная плата равна

АП = S x В х 12 х К,

где АП - арендная плата, (руб./год);

S - площадь арендуемого помещения, (кв. м.);

В-базовая ставка арендной платы, (руб./кв. м);

К - корректировочный коэффициент, учитывающий недозагрузку помещений

Действительный валовый доход = 30467400 руб.

Нализ расходов

Расходы владельцев здания складываются из текущих расходов, связанных с его эксплуатацией и расчёт ЧОД представлены в таблице

Стоимость объектов определяется по формуле:

Ск = ЧОД/К,

где Ск - стоимость объекта, руб.;

ЧОД - чистый операционный доход в год, руб.;

К - ставка капитализации прибыли.

Ск = 15020428/0,21 = 71 525 847,62     

Вывод: рыночная стоимость объектов оценки, выполненная доходным методом, на 29 июня 2010 составляет 71 525 847,62 руб.

7.
Сравнительный подход

В рамках сравнительного подхода оценщик использовал метод сравнения продаж, основывающийся на принципе замещения. Другими словами, метод имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.

Данный метод включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходных с оцениваемым. Цены на объекты - аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым эти объекты отличаются от оцениваемого объекта. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.

Сравнительный подход к оценке стоимости предприятия включает следующие этапы:

1. Изучение рынка и выбор листингов (предложений на продажу) объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом.

2. Сбор и проверка информации по каждому оцениваемому объекту (о цене предложения, дате выставления объектов-аналогов к продаже, физических характеристиках, местоположении объектов и др.).

.   Сравнение каждого объекта-аналога с оцениваемым объектом недвижимости по нескольким параметрам (местоположению, физическим характеристикам, условиям продажи и др.).

.   Корректировка листинговых цен по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ними и оцениваемым объектом. Величины поправок к ценам определяются на основе анализа рынка с использованием метода «сопоставимых пар», регрессионного анализа и других методов.

.   Согласование скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости и определение показателя стоимости оцениваемого объекта.

Подбор аналогов

При выборе аналогов необходимо учитывать сопоставимость объектов. Сопоставимыми следует считать объекты с одинаковым наилучшим использованием.

Источниками информации о листингах являлись банки данных риэлтерских фирм (Агентство недвижимости ЗАО «Профессионал») и средства массовой информации (журнал «Мой Дом»).

В данном отчете оценщиком были выбраны в качестве аналогов 4 здания, расположенные по ул. Белы Куна, выставленные на продажу в апреле-июне 2010 г.

Рассчитаем рыночную стоимость здания, для этого умножим площадь здания на среднюю цену квадратного метра аналогичной площади:

*20486,21 = 61192309,27 руб.

Рыночная стоимость, рассчитанная методом сравнения продаж на дату оценки составляет

309,27 руб.

В ходе расчетов в цены объектов-аналогов были внесены следующие поправки:

.   Поправка на обстоятельства совершения сделки и условия финансирования.

В качестве аналогов выбраны объекты, выставленные на продажу на открытом рынке, условия финансирования сделки - единовременный платеж. Поправка не требуется.

.   Поправка на уторговывания.

Все аналоги на дату оценки еще выставляются на продажу, то есть при сравнении использована цена предложения. Поправка не требуется.

.   Поправка на дату продажи.

Введением данной поправки регулируется различие в уровне цен в различные временные периоды. В данном случае для сравнения использованы объекты, выставлявшиеся на продажу в июне 2010 года. Дата оценки - 10 июня 2010 года. Поправка на дату продажи не требуется.

4. Поправка на юридические права.

Оценка объекта проводится в предположении, что оцениваемый земельный участок находится в собственности. Следовательно, в цены аналогов, земельные участки которых находятся в аренде необходимо внести поправку на отличие в юридическом статусе. По мнению Оценщика, основанному на анализе рыночной ситуации, земельные участки в собственности продаются на 30% дороже, нежели участки в аренде (коммерческая привлекательность земельных участков в собственности выше, чем участков на правах аренды на 49 лет не более чем на 10%). В данном случае, когда базой сравнения является не стоимость земельного участка, а стоимость всего имущественного комплекса в целом, величина данной поправки должна быть уменьшена пропорционально влиянию стоимости участка на стоимость имущественного комплекса. Поправка на юридические права определена экспертно, поскольку для аналитического расчета поправки недостаточно статистической информации о рыночных сделках с аналогичными объектами недвижимости.

.   Поправка на масштаб зданий.

Предварительно, перед введением данной поправки, рассчитываются удельные стоимости имущественных комплексов аналогов в пересчете на общую площадь входящих в их состав зданий и сооружений. Удельные стоимости имущественных комплексов и будут являться базой для введения поправки на масштаб зданий и ряда последующих поправок.

Поправка на масштаб учитывает снижение стоимости в пересчете на единицу сравнения (кв. м.) с увеличением площади зданий в соответствии с принципом убывающей предельной полезности (платежеспособный спрос на объект меньшей площади выше). В результате анализа информации о ценах и количестве сделок, совершенных с крупными и мелкими объектами на рассматриваемом сегменте рынка, мы определили характерную величину поправки на масштаб для каждой из сравниваемых производственных баз.

.   Поправка на транспортную доступность.

Основное различие в транспортной доступности сравниваемых объектов связано с близостью железной дороги и железнодорожной станции, либо наличием железнодорожной ветки непосредственно на участке. Доступность альтернативного автомобильному транспорта оказывает существенное влияние на стоимость производственного объекта, поэтому и поправки, введенные в цены аналогов достаточно велики.

.   Поправка на наличие коммуникаций.

Все сравниваемые объекты имеют полный комплекс доступных коммуникаций (электро-, водо-, теплоснабжение и канализация). Поправка не требуется.

Выявленные отличия сравниваемых объектов оценки, требующие введения корректировок:

·   Цена предложения к реальной рыночной цене;

·   объем передаваемых прав на здание и земельный участок;

·   площадь земельного участка;

·   местоположение;

·   завершенность объекта;

·   площадь дома.

Познавательные статьи:



Психологические особенности спортивного соревнования

Приготовление дезинфицирующих растворов различной концентрации

Занятость населения и рынок труда

Социальный статус семьи и её типология