Возмещение инвестируемого капитала по методу ринга,у. Е.

↑

▷ Содержание

⇐ ПредыдущаяСтр 4 из 10Следующая ⇒

▷ Похожие статьи

Возврат капитала происходит равными частями в течение всего срока службы объекта недвижимости.

Метод Инвуда используется, если сумма возврата капитала реинвес­тируется по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям

где 8РР - фактор фонда возмещения; У = К. (ставка дохода на инвестиции).

Возмещение инвестированного капитала по данному методу представлено в табл. 6.3.

Пример. Условия инвестирования:

• срок - 5 лет;

• доход на инвестиции - 12%.

Решение. Коэффициент капитализации рассчитывается как сумма став­ки доходности инвестиции 0,12 и фактора фонда возмещения (для 12%, 5 лет) 0,1574097. Коэффициент капитализации равен 0,2774097, если взят из графы «Взнос на амортизацию» (12%, 5 лет).

Таблица 2.

Возмещение инвестированного капитала по методу Инвуда, (у.е.)

Метод Хоскольда. Используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реин­вестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предпола­гается получение дохода по безрисковой ставке

К=У+СРР(н,У)

где У_б - безрисковая ставка процента.

Пример. Инвестиционный проект предусматривает ежегодный 12%-ный доход на инвестиции (капитал) в течение 5 лет. Суммы в счет возвра­та инвестиций могут быть без риска реинвестированы по ставке 6%.

Решение. Если норма возврата капитала равна 0,1773964, что представ­ляет собой фактор возмещения для 6% за 5 лет, то коэффициент капитали­зации равен 0,2973964 (0,12-I-0,1773964).

Если прогнозируется, что инвестиции потеряют стоимость лишь час­тично, то коэффициент капитализации рассчитывается несколько иначе, поскольку возмещение капитала производится за счет перепродажи не­движимости, а частично - за счет текущих доходов.

Пример. Прогнозируется продажа объекта недвижимости через 5 лет за 50% его первоначальной цены. Ставка дохода на инвестиции составля­ет 12%.

Решение. По методу Ринга норма возврата капитала равна 20% (100%:: 5 лет) • 1/2 = 10%. К_к = 0,1 (норма возврата капитала) + 0,12 (ставка до­ходности инвестиций) = 0,22 (22%).

По методу Инвуда норма возврата капитала определяется путем ум­ножения фактора фонда возмещения на процент потери первоначальной цены недвижимости.

50%-ная потеря • 0,1574097 = 0,07887.

Л_к = 0,07887 (норма возврата капитала) + 0,12 (ставка дохода на инве­стиции) = 0,19887(19,87%).

Если при вложении инвестиций в недвижимость инвестор рассчиты­вает на то, что в будущем ее цена возрастет, то появляется необходимость учета в ставке капитализации прироста стоимости капиталовложений.

Пример. Требуемая ставка дохода на капитал равна 12%. Прогнозиру­ется, что прирост цены по истечении 5 лет составит 40%. -

Решение. В случае повышения стоимости инвестиционных средств выручка от продажи не только обеспечивает возврат всего вложенного капитала, но и приносит часть дохода, необходимого для получения 12%-ной ставки дохода на инвестиции. Поэтому коэффициент капитализации должен быть уменьшен с учетом ожидаемого прироста капитала. Рассчи­таем отложенный доход: 0,4 • 0,1574 (фактор фонда возмещения за 5 лет при 12%) = 0,063. Из ставки доходности инвестиций на капитал вычитает­ся отложенный доход и, таким образом, определяется коэффициент капи­тализации.

Основываясь на рыночных данных по ценам продаж и значений ЧОД сопоставимых объектов недвижимости, можно вычислить коэффициент капитализации:

1 n NOY

R=-------* ∑ -------

n i=1 Vi

где N0 У - чистый операционный доход /-го объекта-аналога;

Vi. - цена продажи /-го объекта-аналога.

В этом методе отдельно не учитывается возврат капитала и доход на инвестиции (табл. 3)

Таблица 3.

Расчет коэффициента капитализации (К_к) методом рыночной выжимки

При всей внешней простоте применения этот метод расчета вызывает определенные сложности - информация по ЧОД и ценам продаж отно­сится к категории «непрозрачной» информации. Метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы.

Ипотечная постоянная определяется по таблице шести функций слож­ного процента: она равна сумме ставки процента и фактора фонда возме­щения или же равна фактору взноса на единицу амортизации.

Коэффициент капитализации для собственного капитала рассчитыва­ется по формуле

Годовой ДП до выплаты налогов (РТСР) / Величина собственного капитала

Общий коэффициент капитализации определяется как средневзвешен­ное значение

R=M*Rm+(1-M0*Re,

где М - коэффициент ипотечной задолженности.

Пример. Доля собственного капитала - 30%; ставка процента по кре­диту - 12%; кредит предоставлен на 25 лет; ставка дохода на собственный капитал - 5%, тогда общая ставка капитализации равна:

а) ипотечная постоянная кредита, предоставленного на 25 лет под 12% годовых, - 0,127500;

б) общая ставка капитализации рассчитывается по формуле 6.17:

Л = 0,7 • 0,127500 + 0,3 • 0,05 = 0,08925 + 0,015 = = 0,10425(10,42%).

Преимущества метода капитализации доходов заключаются в том, что этот метод непосредственно отражает рыночную конъюнктуру, так как при его применении анализируются с точки зрения соотношения дохода и стоимости, как правило, большое количество сделок с недвижимостью.

Недостатки метода капитализации доходов состоят в том, что

• применение его затруднительно, когда отсутствует информация о рыночных сделках;

• метод не рекомендуется использовать, если объект недостроен.

Познавательные статьи:



Коммуникативные барьеры и пути их преодоления

Рынок недвижимости. Сущность недвижимости

Решение задач с использованием генеалогического метода

История происхождения и развития детской игры