Практическое применение метода сравнения продаж

↑

▷ Содержание

⇐ ПредыдущаяСтр 9 из 10Следующая ⇒

5.4.1. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости путем анализа парного набора данных: оценить поправку на наличие гаража в коттедже по имеющимся у оценщика данным (табл. 5.1).

Таблица 5.1

Данные о продажах сравнимых объектов

Представим величины, характеризующие различия в цене, в виде ранжированного ряда:

8 000; 8 000; 9 000; 9 500; 10 000.

Среднее значение различия в цене:

(8 000 + 8 000 + 9 000 + 9 500 + 10 000)/5 = 8 900 долл.

Медианное значение величины различия в цене (значение величины, находящейся в центре ряда): 9 000.

Модальное (наиболее часто встречающее) значение: 8 000 долл.

Принятая поправка на наличие гаража: 8 000 долл. Данное заключение основывается не на формальных математических расчетах, хотя они тоже принимаются во внимание, а на логическом анализе полученных результатов.

5.4.2. Основные формы корректировка стоимости: 1) в денежном выражении; 2) в процентах; 3) общая группировка.

Поправки в денежном выражении – это суммы, прибавляемые или вычитаемые из цены продажи каждого сопоставимого объекта (табл.5.2).

Процентные поправки используются тогда, когда определение поправок в денежном выражении вызывает затруднение, но рыночные данные свидетельствуют о наличии различий в стоимости.

Таблица 5.2

Поправки, вносимые в цену сопоставимого объекта

При использовании процентных поправок можно применить два способа их расчета (табл. 5.3):

- независимый, когда каждая отличительная характеристика учитывается независимо от других (при расчете общей корректировки отдельные независимые поправки суммируются);

- кумулятивная процентная поправка, когда учет каждой корректируемой характеристики производится с учетом наличия других отличительных характеристик (при расчете общей корректировки кумулятивные поправки перемножаются). Таблица 5.3

Независимые и кумулятивные поправки, вносимые
в цену сопоставимого объекта

Общая группировка. Поправки данного вида могут быть использованы на активном рынке, где совершается достаточное количество продаж с тем, чтобы определить рыночный разброс цен. Применение общей группировки для корректировки стоимости возможно при наличии относительно однородных объектов.

ПРИМЕР. В качестве сопоставимых объектов выбраны три проданных квартиры. Все они совершенно одинаковы с объектом оценки.

Таблица 5.4

Данные о продажах сравнимых объектов

Разброс между ценами – 71 000 – 69 500 = 1 500 долл., т.е. около 2%, следовательно, возможно применение метода общей группировки. Если разброс цен невелик, то можно с уверенностью заключить, что стоимость объекта является величиной, средней по отношению к наибольшему и наименьшему значению в рассматриваемой группе сравнительных продаж.

Наименьшее значение – 69 500 долл.

Наибольшее значение – 71 000 долл.

Стоимость квартиры – (69 500 + 71 000): 2 = 70 250 долл.

Познавательные статьи:



Формы дистанционного обучения

Передача мяча двумя руками снизу

Значение правильной осанки для жизнедеятельности человека

Основные ошибки при выполнении передач мяча на месте