Билет 21 Рынок промышленной недвижимости

↑

▷ Содержание

⇐ ПредыдущаяСтр 3 из 6Следующая ⇒

▷ Похожие статьи

Сегодняшнее состояние рынка промышленной недвижимости в России

В настоящее время рынок промышленной недвижимости можно охарактеризовать в основном: низкокачественными помещениями, выжидающими собственниками, большим количеством мелких арендаторов и непроизводственным использованием промышленных зон. Существует лишь небольшое количество компаний, которые могли бы обеспечить должное качество работы в отдаленных регионах России. К современному сегменту рынка можно отнести немногочисленные западные предприятия и отдельные российские проекты. По прежнему остается нерешенным земельный вопрос. В основном предлагаемые помещения ветхие, недостаточное количество крупных игроков и осторожные инвестиции.

Существует определенная путаница в определении и различении рынка складской и индустриальный недвижимости. Неразвитость обоих рынков по сравнению с рынками офисной и торговой недвижимости, а также языковая и культурологическая составляющие стали причиной смешения представления о них. К объектам промышленной недвижимости относятся:

1. Заводы.

2. Склады.

3. Имущественные комплексы.

4. Бывшие ВПК.

5. Земельные участки промышленного назначения.

Под складами понимают те объекты, которые были построены в советский период со складским назначением, но в настоящий момент по тем или иным причинам используются в производственных целях. Те же объекты, которые используются по своему прямому назначению и так же современные логистические парки несомненно относятся к объектам складской недвижимости.

Земли промышленности составляют всего из 1% из всех земель России. Но учитывая размеры РФ это значение составляет 17 млн. Га. Кроме того в промышленных целях могут быть также использованы земли поселений с производственным назначением, которые составляют 1,1% или 19,1 млн. Га.

Ситуация с развитием промышленного строительства такова, что новые объекты появляются либо на абсолютно новом месте, либо на базе капитально реконструированных объектов, когда-то предназначенных под иную производственную функцию. И тот и другой подход имеет право на существование. Выбор делает заказчик-инвестор исходя из собственных представлений об эффективности.

В западной терминологии есть два понятия, связанных с освоением территорий под промышленную застройку: green field (зеленое поле) - когда производство разворачивается с нуля на ровном месте, и brown field - (коричневое поле), когда производство развивается не на пустом месте.

До недавнего времени в силу общеэкономических причин производство могло развиваться только на базе уже существующих промзон. И это был типичный пример подхода brown field. Однако есть и примеры, когда предприятия приняли решение заняться освоением более перспективных со стратегической точки зрения территорий.

Однако и в том и в другом случае при создании промышленного объекта предпочтение все чаще отдается современным технологиям. Производители стройматериалов и инженерного оборудования уже специально ориентируются на возможные предпочтения заказчика промышленного строительства. Для одного более важное значение имеет энергетическое обеспечение будущего производства, для другого важна автономность, для третьего - возможность быстрой и относительно недорогой модернизации.

Классификация промышленных объектов

Можно разделить по типам принадлежности:

объекты тяжелой промышленности и приборостроения

объекты легкой и пищевой промышленности

объекты широкой специализации

В мировой практике промышленные объекты делятся на следующие категории «А, «В, «С». Процесс присвоения объекту того или иного класса требует тщательного анализа всех его параметров и характеристик. Следует принять во внимание, что границы между классами в большинстве случаев достаточно размыты.

Учитывая тот факт, что большинство промышленных объектов были построены или реконструированы в времена советского союза в XX-ом веке, когда многие девелоперы не имели опыта строительства современных промышленных объектов, отвечающих международным стандартам, в данный момент появляется много объектов, значительно превосходящих по качеству и техническому оснащению большинство уже имеющихся на рынке. Поэтому один и то же промышленный объект может быть классифицировано по-разному по мере его износа и в силу появления на рынке более современных помещений.

Особенности спроса

На многих заводах сегодня пустует довольно большое количество помещений. Это цеха не участвующие в производственном цикле в настоящее время либо остановленные заводы после процедуры банкротства. Нередко можно встретить предложения заводов-банкротов, которые пытаются реализовать свои цеха-гиганты. Чаще всего эти производственные площади давно не эксплуатируются: в одних случаях они законсервированы и охраняются при этом их состояние находится в более-менее приемлемом уровне и при наличии действующих коммуникации производство может быть восстановлено, в других случаях состояние таких помещений плачевно.

Черты предложения

Современные промышленные объекты начали появляться с начала 90-х годов. Современный сегмент предложения мал – это построенные build-to-suit предприятия западных и некоторых российских компаний, такие как производства строительно и пищевой отраслей.

Одной из основных причин отсутствия нового строительство индустриальных объектов являются низкокачественные помещения, переориентированные по производственные нужды. Многие компании-производственники занимают помещения неработающих заводов банкротов, которые не всегда соответствуют их профилю, зато очень дешевы. Цена покупки в собственность таких помещений сопоставима с ценой аренды в современном высококачественном комплексе.

Тенденции и прогнозы

В настоящее время мы видим повышения интереса к промышленной недвижимости со стороны крупных западных игроков. Это обусловлено их стратегией выхода на российский рынок сбыта продукции. Кроме этого огромный запас мощностей, оставшийся от бывших советских предприятий, созданная инфраструктура и дешевая рабочая сила в регионах привлекают внимание так же крупных российских компаний. Наблюдается основная тенденция в потребности объектов высокого уровня, отвечающих требованиям институциональных инвесторов, а именно на объекты класса А и В.

Несмотря на это большинство представленных на рынке объектов представляют собой объекты низкого класса С и D. Строительство техно-парков и логистических комплексов ведут в основном крупные строительные и пищевые компании, но чаще всего это осуществляется для их собственных нужд либо для последующей сдачи в аренду.

По Екатеринбургу средние цены предложения за 12 месяцев упали на 4.82%. Объем предлагаемых на продажу площадей вырос за 12 месяцев на 58.21% по Екатеринбургу. Областной сегмент вырос по ценам на 22.35%, а объем предложения площадей в этом сегменте вырос на 11.88%.

Динамика средних цен предложения по промышленной недвижимости

Динамика средних цен предложения на промышленную недвижимость по Екатеринбургу за 2009-2010 годы (диаграмма)

Как видно из рисунка рынок снова пришел в движение, при этом рост цен предложения составил около 4.6%, только за июль.

Изменение средних цен на промышленную недвижимость на 13 июля в %

Площади в кв. метрах выставленной на продажу промышленной недвижимости

В промышленной недвижимости Екатеринбурга резкие колебабий предложения произошли в период с марта по август 2009, в октябре наметилось увеличение объемов предложения на 8.44% по сравнению с сентябрем, которое продолжилось и в ноябре 2009 года с ростом в 1.48%. В январе 2010 года предложение было максимальным за исследуемый период (как в прочем в январе 2009 года этот показатель так же был на высоком уровне). В июне спад площадей привел нас к уровням марта т.г. В июле по Екатеринбургу рост к июню составил рекордные 31.47%, а по области рост на 16.42%. Скорее всего это говорит не о росте спроса, а о выходе большого числа объектов на рынок в связи с окончанием второго квартала.

Динамика объёмов предложения площадей промышленной недвижимости по Екатеринбургу за 2009-2010 годы (диаграмма)

Изменение объемов предложения на промышленную недвижимость на 13 июля в %

По итогам 12 месяцев самый значительный рост площадей по Екатеринбургу на 58.21%.

Количество выставленных на продажу лотов промышленной недвижимости

В целом количество лотов выставленных на продажу выросло по итогам 12 месяцев во всех сегментам, самый значительный рост в областном сегменте на удаленности до 75 км – 49.02%. Все это сопровождается на протяжении 11 последних месяцев колебаниями относительно средней величины одного лота на уровне 3000 кв. метров. В июле рынок резко ушел на новый уровень в 4189 метров кв. в одном лоте.

Динамика средней площади одного лота промышленной недвижимости по Екатеринбургу (диаграмма)

Изменение объемов лотов на промышленную недвижимость на 13 июля в %

Отмечен рост числа объектов по Екатеринбургу на 4.6% за последний месяц, по области спад на 6.40% за аналогичный период. Средняя площадь лота в июле т.г. держится возле максимальных значений, что в целом говорит о присутствии крупных объектов на рынке.

Билет 22

Познавательные статьи:



Техника прыжка в длину с разбега

Организация работы процедурного кабинета

Области применения синхронных машин

Оптимизация по Винеру и Калману